Rückzahlung des Vorsteuerabzugs bei vermieteten Wohnobjekten

Seit 01.01.2021 gilt, dass bei Vermietung bestimmter Immobilien kein Anspruch auf Vorsteuerabzug geltend gemacht werden kann. Dies wird oft dazu führen, dass ein Teil der bereits geltend gemachten Vorsteuerabzüge zurückgezahlt werden muss. Zum ersten Mal entsteht diese Pflicht schon für den letzten Besteuerungszeitraum des Jahres 2021!

Mit der Novelle des Umsatzsteuergesetzes zum 01.04.2019 trat eine neue Bestimmung in Kraft, die die Möglichkeiten der Vorsteuergeltendmachung bei Vermietung bestimmter Immobilien begrenzte. Diese Bestimmung trat mit verspäteter Wirkung zum 01.01.2021 in Kraft.

Seit Anfang des Jahres können Vermieter nicht mehr wählen, ob sie bei Vermietung an andere USt-Pflichtige für gewerbsmäßige Zwecke den Vorsteuerabzug bei den folgenden Immobilien geltend machen:

a) Familienhäuser, die den Rechtsvorschriften von Grundbuchämtern unterliegen,

b) Wohnraum,

c) Einheiten wie Garagen, Keller oder Kammern, die zum Wohnraum gehören,

d) Gebäude oder Gebäudeteile, in denen mindestens 60 % der Fußbodenfläche, Wohnraum ist,

e) Grundstück, dessen Bestandteil ein Familienhaus, Wohnraum oder ein Bau gemäß Buchstaben d) ist, mit dem das Grundstück vermietet wird,

f) Erbbaurecht, dessen Bestandteil ein Familienhaus, oder ein Bau gemäß Buchstaben d) ist, mit dem das Erbbaurecht vermietet wird.

Unter dem Begriff Wohnraum wird für Umsatzsteuerzwecke eine Wohnung oder eine andere Gesamtheit von Räumen bzw. ein Zimmer verstanden, die mit ihrer bautechnischen Gestaltung und Einrichtung den Anforderungen an dauerhaftes Wohnen entsprechen und auch zu diesem Zweck bestimmt sind.

Aus dem oben Genannten ist offensichtlich, dass Vermietungen einer Immobilie, die im Grundbuch als Wohnung eingetragen sind, nicht mehr der MWST unterliegen, und zwar nicht mal in dem Fall, dass der Mieter z.B. eine Rechtsanwaltskanzlei (Umsatzsteuerpflichtiger) ist, die sich die Räumlichkeiten für ihre Geschäftstätigkeit anpasste. Ähnliches gilt auch für diverse Villen, in denen sich zwar gewerbliche Räume befinden, aber die Villa im Grundbuch als ein Familienhaus eingetragen ist. Seit 2021 handelt es sich beim Vermieter um eine Tätigkeit, die ohne Anspruch auf den Vorsteuerabzug ist.

Gewisse Zweifel herrschen bei Immobilien oder deren Teilen, bei denen nur formell keine neue Bauabnahme erfolgte, aber die auf Grund deren Gestaltung nachweislich nicht mehr fürs Wohnen dienen können. Als Beispiel können wir Kellerräume in einem vermieteten Wohnhaus nennen, die als Weinlager genutzt werden.

Es handelt sich um eine große Unannehmlichkeit vor allem bei den oben angeführten Immobilien, bei denen:

• Vorsteuerabzug bei der Anschaffung nach dem 01.01.2012 geltend gemacht wurde und/oder
• Vorsteuerabzug bei einer technischen Aufwertung geltend gemacht wurde, die nach dem 01.01.2012 durchgeführt wurde.

Bei der Umsatzsteuer gilt, dass im Falle der Änderung des Besteuerungsmodus, d.h. von der Besteuerung in Befreiung, es bei den Vermögensgegenständen nötig ist, jedes Jahr bis zum Ende der Überprüfungsfrist den Anspruch auf den Vorsteuerabzug zu überprüfen und zu korrigieren. Bei Immobilien und deren technischen Aufwertung beträgt die Überprüfungsfrist 10 Jahre. D.h., dass im Falle der Immobilienanschaffung, bzw. bei der Durchführung der technischen Aufwertung im Jahre 2012, diese Frist gerade im Jahre 2021 abläuft. Die Überprüfung und Korrektur erfolgt stets in Höhe von 1/10 im letzten Besteuerungszeitraum des jeweiligen Jahres.

Beispiel:
In 2012 führten Sie eine technische Aufwertung einer Wohnung in Höhe von 1 Mio. CZK durch. Die Wohnung diente und dient weiterhin der Vermietung als Büroräume für eine Designeragentur (Umsatzsteuerpflichtiger). Im Rahmen des inländischen Reverse-Charge-Verfahrens machten Sie einen Vorsteuerabzug in Höhe von 140 TCZK geltend. Bis Ende des Jahres 2020 wurde Steuer auf die Vermietung geltend gemacht. Da seit 2021 die Vermietung nicht mehr dem Vorsteuerabzug unterliegt und das Jahr 2021 noch innerhalb der Frist für die Überprüfung und Korrektur des Vorsteuerabzugs für diese technische Aufwertung liegt, sind Sie verpflichtet 1/10 von 140 TCZK, d.h. 14 TCZK im letzten Besteuerungszeitraum des Jahres 2021 zurückzuzahlen.

Die unvorteilhafteste Situation liegt wohl vor bei der Immobilienanschaffung oder Durchführung einer technischen Aufwertung, die in 2020 erfolgte. Falls der Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde und die Immobile der Vermietung dient, kann die Pflicht der Rückzahlung eines Zehntels des geltend gemachten Vorsteuerabzugs bis Ende 2029 andauern.

Eine gewisse Hoffnung besteht bei Immobilien, die für die sog. gemischten Zwecke genutzt werden.  Wenn der Kürzungskoeffizient aus allen Tätigkeiten des Steuerpflichtigen (nicht nur aus der Vermietung) mindestens 95 % beträgt, muss der Vorsteuerabzug nicht zurückgezahlt werden.  Als das für gemischte Zwecke genutzte Vermögen wird so ein Vermögen verstanden, das zugleich z.B. für steuerbare und steuerfreie Tätigkeiten ohne den Anspruch auf den Vorsteuerabzug dient. Als ein Beispiel kann ein Wohnhaus genannt werden, das nicht in Einheiten aufgeteilt ist und zum Teil langfristig vermietet wird und zum Teil als Unterkunft für Touristen genutzt wird.

Sehr gerne besprechen wir mit Ihnen diese Problematik und unterstützen Sie bei der Einstellung des Umsatzsteuersystems, sodass das Risiko der Umsatzsteuernachbemessung von der Steuerverwaltung minimalisiert wird.