Freiwillige Besteuerung von Vermietungen wurde erheblich reduziert

Mit dem Beginn des neuen Jahres sollten Vermieter, die nicht gerade Fertigungshallen oder Lager besitzen, überprüfen, wie ihre Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Wenn das Gebäude als ein Familienhaus oder Wohnhaus eingetragen wurde, wird eine Fortsetzung der Vermietung unter steuerlichen Gesichtspunkten unmöglich oder zumindest beschränkt. Die Nichtbesteuerung bedeutet dabei einen großen Eingriff in die Möglichkeit der Geltendmachung des Abzugs, der nicht nur mit Reparaturen oder technischer Aufwertung zusammenhängt, aber auch mit der Anschaffung der Immobilie selbst.

Seit dem 1. Januar 2021 ist es nicht mehr möglich Mieten aus Gebäuden zu besteuern, die im Grundbuch als Familienhäuser eingetragen sind, und zwar ohne Rücksicht darauf, wie die Häuser genutzt werden. Der Vermieter muss nun im Falle eines Familienhauses die Miete ohne Anspruch auf Abzug auch dem Steuerpflichtigen befreien, der in diesem Haus Büros, kleinere Produktionen hat oder es an einen weiteren Steuerpflichtigen vermietet, der in dem Haus Unterkunftsdienstleistungen gewährt. Das Gleiche gilt auch für Vermietungen von Wohnungen (Wohnraum). „Ist der Gegenstand des Mietvertrags ein Wohnraum, der sich im Gebäude mit einer Hausnummer oder Erfassungsnummer befindet, wobei es sich um eine Wohnung handelt, so ist die Miete eines solchen Wohnraumes (so einer Wohnung) seit dem 01.01.2021 unter allen Umständen steuerfrei, dass heißt ohne Vorsteuerabzug,“ so im Merkblatt der Generalfinanzdirektion, die Ende Dezember veröffentlicht wurde.

Eine bedeutende Gruppe, die von dieser Änderung betroffen sein wird, sind Vermieter von Wohnhäusern. Diese haben oft Wohnungen, Büros und auch Geschäfte im Erdgeschoss. Die Vermietung des Gebäudes als Gesamtheit wird nicht möglich sein zu besteuern, in dem mindestens 60 % der vermieteten Bodenfläche Wohnräume ausmachen. Der Fallstrick der Bindung am Wohnraum liegt in dessen Definition, laut ihr ist Wohnraum eine Gesamtheit von Räumen, die mit der bautechnischen Gestaltung und Einrichtung den Anforderungen an Dauerwohnen entsprechen und zu diesem Zweck bestimmt sind. Der Wohnraum ist also durch die bautechnische Gestaltung bestimmt, nicht durch den Nutzungszweck. Zur Bodenfläche des Wohnraumes wird daher auch der Firmensitz, der im Raum befindlich ist und ursprünglich als Wohnung kollaudiert wurde. Im Grundbuch werden dabei Wohnhäuser als Gebäude eingetragen, die von mehr als einer Hälfte mit Wohnraum gebildet sind. Daher wird es praktisch ohne eine neue Bauabnahme nicht möglich sein, die Vermietung des Wohnraumes als Gesamtheit freiwillig zu besteuern. Bei der Vermietung eines Teiles der Räumlichkeiten, z.B. des Erdgeschosses, das als ein Geschäft dient und für diese Zwecke neu kollaudiert wurde, kann die freiwillige Besteuerung gegenüber dem Steuerpflichtigen geltend gemacht werden.

Die Steuerpflichtigen, bei denen durch die Änderung ihrer Vermietung seit dem 1. Januar der Modus Befreiung ohne Vorsteuerabzug eintrat, müssen mit der Berichtigung des Abzugs auch bei den Immobilien rechnen, die sie vor dem Inkrafttreten der Novelle anschafften.

  • Beispiel: Ein Steuerpflichtiger kaufte in 2018 von einem anderen Steuerpflichtigen im Modus Reverse Charge ein Wohnhaus, in dem mehr als 60 % der Bodenfläche Wohnraum ausmacht. Das Haus ist im Grundbuch als ein Wohnhaus eingetragen. Der Steuerpflichtige begann das ganze Haus umgehend an einen anderen Umsatzsteuerpflichtigen, an die Pražské pronájmy s.r.o., zu vermieten, die es als Endmieter mietet. Der steuerpflichtige Vermieter machte beim Kauf den Steuerabzug in voller Höhe geltend. Da es sich um eine Immobilie handelt, unterliegt der Abzug der Berichtigung binnen der Frist von 10 Jahren. Für den Eigentümer des Wohnhauses heißt das, dass wenn der jetzige Wortlaut des Gesetzes auch in Zukunft gilt, hat er ab 2021 jeweils in der Steuererklärung für Dezember 1/10 den ursprünglich geltend gemachten Abzugs rückzuerstatten, zuletzt in 2027. Insgesamt rückerstattet er also 70 % des Abzugs. Würde die Investition 15 Millionen Kronen betragen und die Umsatzsteuer 21 % davon 3.150.000 CZK, verliert der Eigentümer einen Betrag über 2,2 Mio. CZK.

Sind Sie Vermieter, die Vermietungen im letzten Jahr freiwillig besteuerten und deren Immobilie laut Grundbuch mit Wohnraum zu tun haben, bespreche ich oder meine Kollegen Petr Linx und Igor Pantůček aus unserem USt-Team mit Ihnen gerne die Besteuerungsmöglichkeiten in 2021.