Úprava odpočtu DPH u pronajímané nemovitosti určené pro bydlení

Od 1. 1. 2021 platí, že u nájmu vybraných nemovitostí nelze uplatnit režim zdanění. Tato situace povede často k povinnému vrácení části uplatněných odpočtů DPH. Poprvé tato povinnost vznikne již za poslední zdaňovací období roku 2021!

Novelou k 1. 4. 2019 se do zákona o DPH dostalo ustanovení omezující možnosti uplatnění daně u nájmu vyjmenovaných nemovitostí. Toto ustanovení mělo posunutou účinnost k 1. 1. 2021.

Od počátku tohoto roku se již pronajímatel nemůže rozhodnout, že se u nájmu jinému plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatní daň u následujících nemovitostí:

a) stavby rodinného domu podle právních předpisů upravovaných katastrem nemovitostí,

b) obytného prostoru,

c) jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

d) stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby, nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem,

e) pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle písmene d), s níž je tento pozemek pronajímán,

f) práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu, nebo stavba podle písmene d), s níž je právo stavby pronajímáno.

Pojmem obytný prostor se pro účely DPH rozumí byt nebo jiný soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, která svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.

Z výše uvedeného je zřejmé, že nájem nemovitosti, která je zapsaná jako byt v katastru nemovitostí, se již nedá zdaňovat, a to ani v případě, že nájemce je např. právní kancelář (plátce), která si prostor přizpůsobila pro své podnikání. Obdobně to platí i pro různé vily, kde jsou sice místnosti pro podnikání, ale v katastru je vila zapsaná jako rodinný dům.
Od roku 2021 se jedná u pronajímatele o činnost, která je osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně.

Jisté pochybnosti panují u nemovitostí nebo jejich částí, u kterých se pouze formálně neprovedla rekolaudace, ale svým uspořádáním již nemohou prokazatelně sloužit pro bydlení. Jako příklad můžeme uvést sklepní prostory v pronajímaném bytovém domě, které slouží jako sklad vína.

Jedná se o velkou nepříjemnost především u výše uvedených nemovitostí, u kterých:

  • byl uplatněn odpočet DPH při pořízení po 1. 1. 2012 a/nebo
  • byl uplatněn odpočet DPH u technického zhodnocení provedeném po 1. 1. 2012.

V DPH platí, že v případě změny režimu, tj. ze zdaňování na osvobozování, je nutné u majetku provádět úpravu odpočtu DPH každý rok do konce lhůty pro úpravu odpočtu. U nemovitostí a jejich technických zhodnocení je tato lhůta 10 let. Takže v případě pořízení nemovitosti, příp. uskutečnění technického zhodnocení v roce 2012, tato lhůta končí právě v roce 2021. Úprava se provádí vždy ve výši 1/10 v posledním zdaňovacím období daného roku.

Příklad:
V roce 2012 jste provedli technické zhodnocení bytu ve výši 1 mil. Kč. Byt sloužil a nadále slouží k účelu nájmu kancelářských prostor pro designérskou agenturu (plátce). V rámci tuzemského režimu přenesení daňové povinnosti jste si uplatnili odpočet ve výši 140 tis. Kč. Do konce roku 2020 byla uplatňovaná daň pro tento nájem. Jelikož od roku 2021 musí být tento nájem osvobozen a rok 2021 se nachází ještě ve lhůtě pro úpravu odpočtu pro toto technické zhodnocení, máte povinnost vrátit 1/10 ze 140 tis. Kč, tj. 14 tis. Kč, v posledním zdaňovacím období roku 2021.

Asi nejhorší je situace pořízení nemovitosti nebo provedení technického zhodnocení, které se uskutečnilo v roce 2020. V případě, že byl uplatněn odpočet DPH a nemovitost slouží pro nájem, který musí být od 1. 1. 2021 osvobozený, povinnost vrácení jedné desetiny z uplatněného odpočtu může trvat až do roku 2029.

Jistá naděje je u nemovitostí sloužících pro tzv. smíšené účely. Když krátící koeficient ze všech činností plátce (nejenom pronájmu) vyjde nejméně 95 %, úprava odpočtu se provádět nemusí. Majetkem užívaným pro smíšené účely se rozumí takový majetek, který slouží zároveň např. pro zdanitelné činnosti a osvobozené činnosti bez nároku na odpočet daně. Jako příklad lze uvést bytový dům, který není rozdělen na jednotky, sloužící z části pro dlouhodobé pronájmy a z části pro krátkodobé ubytování.

Velmi rádi s vámi probereme tuto problematiku a pomůžeme vám s nastavením systému vykazování DPH do takové míry, aby se minimalizovalo riziko doměření DPH správcem daně.