Tyto webové stránky používají k poskytování služeb a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním těchto stránek s tím souhlasíte. Více informací o souborech cookie a jak je odstranit naleznete v PROHLÁŠENÍ O OCHRANĚ ÚDAJŮ.
VAT ALERT:

Omezení uplatňování DPH u pronájmu nemovitostí od 1. 1. 2021

13 listopadu 2020

Petr Linx , Manažer daňového oddělení |
Petr Vondraš , Manažer účetnictví a daňového poradenství |

Od 1. 1. 2021 se pronajímatelů nemovitostí dotkne zásadní změna v uplatňování DPH. Podle současné úpravy zákona o DPH (dále jen „ZDPH“) je nájem nemovité věci standardně osvobozen od DPH. Ustanovení § 56a odst. 3 ZDPH však dává možnost pronajímatelům, kteří jsou plátci DPH, u nájmu nemovité věci jiným plátcům, uplatnit DPH za podmínky, je-li nemovitá věc využívána pro účely uskutečňování ekonomické činnosti.

Jinými slovy tedy nájem mezi dvěma plátci může být zdaňován. Dobrovolné zdanění pronajímateli dává výhodu uplatnění nároku na odpočet DPH ze všech nakoupených vstupů, spojených s pronájmem, z nichž by jinak nárok na odpočet neměl (např. ze vstupní ceny nemovité věci, oprav a technických zhodnocení nemovité věci, právních služeb atd.). Zdaněný nájem také vylepšuje koeficient pro krácený odpočet DPH u vstupů, které plátce využívá k dosahování zdanitelných a osvobozených (bez nároku na odpočet) výstupů.

Novela zákona o DPH účinná od 1. 1. 2021 však tuto výjimku v uplatňování DPH u nájmu nemovitých věcí mezi dvěma plátci výrazně omezuje. Nově plátce nebude moci zdaňovat pronájem prostor využívaných k bydlení. Týká se to

  • rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,
  • obytného prostoru,
  • jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
  • stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem
  • pozemku, jehož je taková stavba součástí
  • práva stavby, jehož je taková stavba součástí.

Pronájem uvedených nemovitých věcí bude od 1. ledna 2021 povinně osvobozený od DPH bez nároku na odpočet daně.

Pro pronajímatele, kteří nyní nájmy těchto nemovitých věcí zdaňují, bude mít tato změna tři zásadní dopady.

1. V důsledku této změny nebude pronajímatel oprávněn uplatňovat nárok na odpočet DPH z nakoupených služeb a zboží souvisejících s pronájmem. To znamená, že pronajímatelé, kteří výše zmíněné typy nemovitých věcí pronajímají jiným plátcům např. jako kancelář, sklad, provozovnu či pro jiný podnikatelský záměr, již u tohoto pronájmu nebudou moci uplatnit DPH. Plátci také definitivně přichází o možnost získat celý nárok na odpočet DPH na vstupu v případě koupě nebo výstavby nemovité věci, která bude pronajímána jinému plátci.

2. Druhým, patrně zásadnějším, dopadem novely bude povinnost úpravy odpočtu daně na vstupu. Pronajímatelé budou muset opravovat v minulosti nárokované odpočty DPH související s těmito nemovitými věcmi. Změna tak bude mít podstatný vliv zejména na odpočty DPH uplatněné při koupi či technického zhodnocení, ke kterým došlo od roku 2012. Lhůta pro úpravu odpočtu u nemovitých věcí i pro jejich technického zhodnocení činí 10 let a běží od jejich pořízení, popřípadě od provedení technického zhodnocení. Plátce má povinnost během této lhůty sledovat způsob využití nemovité věci (zda je využívána pro zdanitelná plnění z pohledu DPH). Jestliže se změní, je nutné posoudit, zda nový způsob využití nemovitosti stále zakládá nárok na odpočet DPH, případně v jaké výši. Od 1. 1. 2021 již pronájem daných nemovitých věcí nebude zdanitelným plněním, ale plněním osvobozeným bez nároku na odpočet. Pronajímatel tak bude muset každoročně provádět korekci odpočtu DPH dle § 78 ZDPH až do naplnění lhůty 10 let, a to u každé nemovité věci a technického zhodnocení zvlášť. To znamená prakticky vracet každý rok 1/10 z původně uplatněného odpočtu za zbývající roky, kdy nájem již bude osvobozen.

3. Třetím také podstatným dopadem bude změna koeficientů. Plátci, zdaňující pronájem, nyní uskutečňují zdanitelné plnění, avšak od 1. 1. 2021 budou uskutečňovat plnění osvobozené bez nároku na odpočet. To povede k nutnosti vypočítat koeficient dle § 76 ZDPH a krátit odpočet daně z přijatých vstupů, které plátce využívá jak pro uskutečňování zdanitelných plnění, tak pro uskutečňování osvobozených plnění (např. režie). Pouze v případě, že výsledný koeficient bude 95 % a více, plátce nic krátit nemusí.

Pokud se tyto změny dotknou i Vašeho podnikání, je nejvyšší čas se s nimi seznámit a dostatečně se na ně připravit. S problematikou v oblasti DPH máme dlouholeté zkušenosti, proto se na nás v případě jakýchkoliv dotazů neváhejte obrátit. Naši odborníci na DPH Vám se vším rádi pomohou.