Tyto webové stránky používají k poskytování služeb a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním těchto stránek s tím souhlasíte. Více informací o souborech cookie a jak je odstranit naleznete v PROHLÁŠENÍ O OCHRANĚ ÚDAJŮ.
Článek:

ODKLAD SPLATNOSTI NÁJMU – OCHRANA NÁJEMCE UŽÍVAJÍCÍHO PROSTOR K PODNIKÁNÍ

02 dubna 2020

PDF VERZE KE STAŽENÍ ZDE stav k 2. dubnu 20:00 (bude průběžně aktualizováno)

Úvod

V souvislosti s vyhlášením nouzového stavu, který reaguje na tuzemský výskyt onemocnění COVID-19, bylo v České republice přijato již několik opatření, která mají zabránit jeho šíření. Mimořádná opatření však ve značné míře omezují výkon ekonomické činnosti velké většiny subjektů. Předpokládá se, že se všechny dotčené subjekty budou s následky restriktivních opatření potýkat ještě dlouho, většina podnikatelů je však znatelně pociťuje již nyní. Dnes byl předložen návrh zákona, jehož účelem je snížit dopady epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby, které si prostory ke svému podnikání musejí pronajímat.

Ponecháme-li stranou teoretické úvahy o omezení základního lidského práva vlastnit majetek, upozorňujeme, že se v tuto chvíli jedná pouze o vládní návrh zákona, který ještě musí projít celým legislativním procesem. Doufáme, že návrh dozná značných změn a zpřesnění, a to tak, aby nedošlo ke vzniku škody ani nájemcům, ani pronajímatelům.

Pokud níže hovoříme o nájemném, nemáme na mysli jen nájemné, ale také zálohy na služby spojené s užíváním prostoru sloužícího k podnikání.

Jsem pronajímatel

Kteří nájemci mají nárok na tuto úlevu?

Nárok budou mít ti nájemci, kteří splní dvě podmínky.

První podmínkou je, že úleva bude poskytnuta těm nájemcům, kteří alespoň převážně užívají pronajatý prostor k podnikání. Jedná se však o faktický stav. To znamená situaci, kdy v nájemní smlouvě nemusí být výslovně ujednáno, že nájemník může užívat prostor k podnikání, ale i přesto je prostor tímto způsobem užívá.

Nutné je i splnění druhé podmínky, a sice že prodlení s placením nájemného vzniklo v rozhodné době (tzn. od 12. 3. 2020 - 30. 6. 2020), a to převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které nájemci ztížilo provozování jeho podnikatelské činnosti.

Jak poznám, který nájemník je v prodlení s placením nájemného v důsledku útlumu činnosti plynoucího z mimořádných opatření při epidemii?

Návrh zákona počítá s tím, že nájemci budou muset bez zbytečného odkladu a s dostatečnou určitostí pronajímateli prokázat, že k útlumu činnosti došlo právě skrze přijatá mimořádná opatření. Bude tedy především záležet na tom, jakým způsobem budou pronajímatelé samotní tyto důvody posuzovat.

Musím tuto úlevu poskytnout?

Tuto úlevu musí pronajímatel poskytnout v případě, že dojde ke splnění výše uvedených podmínek. Tedy (1) prostory fakticky slouží k podnikání a (2) k prodlení s placením nájemného došlo v souvislosti s opatřeními přijatými při epidemii.

Na jak dlouho musím úlevu poskytnout?

Zákon stanoví tzv. rozhodnou dobu (12. 3. 2020 - 30. 6. 2020) a ochrannou dobu (do 31. 3. 2022). Pokud prodlení nájemníka s placením nájemného vzniklo v rozhodné době, tak pronajímatel nesmí v ochranné době jednostranně ukončit nájem z důvodu prodlení placení nájemného.

Co když jsem chtěl s nájemcem ukončit nájem již dříve?

Pokud je nájemce v prodlení s placením nájemného a nesplnil výše zmíněné podmínky pro úlevy, nic nebrání tomu, aby pronajímatel mohl ukončit nájemní smlouvu ze zákonných důvodů, popř. z důvodů, které pronajímateli svědčí z nájemní smlouvy. Jedná se např. o situaci, kdy byl nájemce v prodlení s placením nájemného již před rozhodnou dobou, popř. porušuje nájemní smlouvu.

Můžu nájemní smlouvu vypovědět, i když podmínky pro úlevy nájemce splňuje?

Pronajímatel může smlouvu jednostranně ukončit z jiných důvodů, než je prodlení s placením nájemného či služeb. Pokud by tedy například nájemce porušoval své povinnosti jinak (např. prováděl nedovolené stavební zásahy do pronajímaných prostor bez dohody s pronajímatelem), je pronajímatel oprávněn nájemní smlouvu ukončit.

Pokud by pronajímatel učinil výpověď smlouvy z důvodu prodlení s placením nájemného, nebude taková výpověď platná a nájemní vztah bude nadále trvat. Je však nutné, aby nájemce proti takové výpovědi uplatnil námitky, a to do jednoho měsíce od jejího doručení.

Přijdu o příjem z pronájmu?

Nárok na nájemné za tuto dobu nezaniká, pouze se odsunuje jeho splatnost.

Co mohu dělat, pokud nájemce v rámci ochranné doby neuhradí všechny mé pohledávky?

Neuhradí-li nájemce v ochranné době všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době (12. 3. 2020 - 30. 6. 2020) do 31. 3. 2022, má pronajímatel právo vypovědět nájem; výpovědní doba činí 5 dní. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí.

Co když se jedná o můj jediný (zásadní) příjem?

Nárok na nájemné, který vznikne v této době, nezaniká. Měli byste tedy dostat zaplaceno později. Pokud však nastane situace, kdy nájemce bude v prodlení i potom, co pominou okolnosti, pro které nemohl vykonávat svou podnikatelskou činnost, může pronajímatel požadovat zrušení nájemní smlouvy s neplatícím nájemcem i dříve než 31. 3. 2022.

Podmínkou však je, že již bude ukončen nouzový stav, pročež by nebylo spravedlivé po pronajímateli požadovat, aby musel toto omezení i nadále snášet. Jedná se např. o situaci, kdy příjem z nájemného je pronajímatelovým jediným (případně podstatným) zdrojem obživy.

Jsem nájemce

Kdy mám nárok na úlevu?

Návrh zákona stanovuje, že přiznávaná úleva se uplatní, pokud je předmětem nájemní (či podnájemní) smlouvy užívání prostor (místností), které slouží převážně k provozování podnikatelské činnosti. Obdobně se bude postupovat i v případě pachtovních smluv.

Není rozhodné, zdali je v předmětné smlouvě uvedeno, že prostory slouží právě k podnikání, nýbrž bude zde nutné posoudit skutečný stav. Dále je nezbytné, aby nezaplacené nájemné vzniklo v rozhodné době (tzn. od 12. 3. 2020 - 30. 6. 2020), a to sice převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které nájemci ztížilo provozování jeho podnikatelské činnosti. Pokud je nájemce v prodlení s placením nájemného z doby před rozhodnou dobou, nárok na úlevu se na něj nemusí vztahovat.

Na jak dlouho mám nárok na úlevu?

Návrh zákona stanoví tzv. rozhodnou dobu (12. 3. 2020 - 30. 6. 2020) a ochrannou dobu (ode dne vyhlášení zákona do 31. 3. 2022). Pokud prodlení nájemníka vzniklo v rozhodné době, tak pronajímatel nesmí v ochranné době jednostranně ukončit nájem z důvodu prodlení placení nájemného.

Jak si mám zažádat?

O tuto úlevu není nutné žádným způsobem žádat, zákonná úprava se uplatní automaticky bez ohledu na dohodu smluvních stran. Je však vhodné celou věc s pronajímatelem konzultovat a aktivně řešit, aby nedošlo ke zbytečným sporům.

Jak mám prokázat, že prodlení s placením nájemného vzniklo v důsledku přijatých mimořádných opatření?

Není stanoven žádný způsob, kterým by se mělo prokazovat prodlení s placením nájemného. Bude však nutné věrohodně prokázat souvislost mezi mimořádným opatřením a znemožněním nebo podstatným ztížením provozování podnikatelské činnosti. Důvodová zpráva k návrhu zákona k tomuto bodu uvádí, že k prokázání těchto důvodu nepostačí, pokud nemožnost užívat daný prostor měla na celkový výkon podnikatelské činnosti jen zanedbatelný vliv.

Budu nájemné muset doplatit? A kdy?

Nárok na nájemné za tuto dobu nezaniká, pouze se odsunuje jeho splatnost. Návrh zákona počítá s tím, že pokud nebudou všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době (tj. Od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020) uhrazeny do 31. 3. 2022, bude možné ze strany pronajímatele ukončit nájemní vztah. Výpovědní doba by v tomto případě měla činit 5 dní.

Dále je také potřeba vědět, že pokud nastane situace, kdy bude nájemce v prodlení i poté, co pominou okolnosti, pro které nemohl vykonávat svou podnikatelskou činnost, může pronajímatel požadovat zrušení nájemní smlouvy pro prodlení s placením nájemného i dříve než 31. 3. 2022. Podmínkou však je, že musí být ukončen nouzový stav, (a tedy pravděpodobně opadnou podmínky, pro které nelze vykonávat podnikatelskou činnost), a proto by nebylo spravedlivé po pronajímateli požadovat, aby toto omezení i nadále musel snášet.

Může pronajímatel i přesto ukončit nájemní smlouvu?

Pronajímatel může smlouvu jednostranně ukončit z jiných důvodů, než je prodlení s placením nájemného či služeb. Pokud by tedy například nájemce porušoval své povinnosti jinak (např. prováděl nedovolené stavební zásahy do pronajímaných prostor bez dohody s pronajímatelem), je pronajímatel oprávněn nájemní smlouvu ukončit.

Pokud by pronajímatel učinil výpověď smlouvy z důvodu prodlení s placením nájemného, nebude taková výpověď platná a nájemní vztah bude nadále trvat. Je však nutné, aby nájemce proti takové výpovědi uplatnil námitky, a to do jednoho měsíce od jejího doručení.

 

Mgr. Lukáš Regec
Advokát
E-mail: [email protected]
Tel: +420 602 738 680