Tyto webové stránky používají k poskytování služeb a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním těchto stránek s tím souhlasíte. Více informací o souborech cookie a jak je odstranit naleznete v PROHLÁŠENÍ O OCHRANĚ ÚDAJŮ.
Článek:

ODKLAD SPLATNOSTI NÁJMU – OCHRANA NÁJEMCE UŽÍVAJÍCÍHO PROSTOR K USPOKOJOVÁNÍ BYTOVÉ POTŘEBY

02 dubna 2020

PDF VERZE KE STAŽENÍ ZDE stav k 2. dubnu 20:00 (bude průběžně aktualizováno)

Úvod

V souvislosti s vyhlášením nouzového stavu, který reaguje na tuzemský výskyt onemocnění COVID-19, bylo v České republice přijato již několik opatření, která mají zabránit jeho šíření. Mimořádná opatření však ve značné míře omezují výkon ekonomické činnosti velké většiny subjektů. Předpokládá se, že se všechny dotčené subjekty budou s následky restriktivních opatření potýkat ještě dlouho, většina obyvatel je však znatelně pociťuje již nyní. Dnes byl předložen návrh zákona, jehož účelem je snížit dopady epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce, kteří si prostory pronajímají k uspokojení svých bytových potřeb.

Ponecháme-li stranou teoretické úvahy o omezení základního lidského práva vlastnit majetek, upozorňujeme, že se v tuto chvíli jedná pouze o vládní návrh zákona, který ještě musí projít celým legislativním procesem. Doufáme, že návrh dozná značných změn a zpřesnění, a to tak, aby nedošlo ke vzniku škody ani nájemcům, ani pronajímatelům.

Jsem pronajímatel

Kteří nájemci mají nárok na tuto úlevu?

Nárok budou mít ti nájemci, kteří splní dvě podmínky.

První podmínkou je, že úleva bude poskytnuta těm nájemcům, kteří alespoň převážně užívají pronajatý prostor k uspokojování bytové potřeby. Nutné je i splnění druhé podmínky, a sice že prodlení s placením nájemného vzniklo v rozhodné době (tzn. od 12. 3. 2020 do skončení mimořádného opatření, nejpozději však do 30. 9. 2020), a to převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.

Jak poznám, který nájemník je v prodlení s placením nájemného v důsledku útlumu činností plynoucího z mimořádných opatření při epidemii?

Návrh zákona počítá s tím, že nájemci budou muset bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem prokázat, že k prodlení placení nájemného došlo právě skrze přijatá mimořádná opatření. Bude tedy především záležet na tom, jakým způsobem budou pronajímatelé samotní tyto důvody posuzovat. V konečném důsledku budou o těchto otázkách rozhodovat až soudy.

Musím tuto úlevu poskytnout?

Tuto úlevu musí pronajímatel poskytnout v případě, že dojde ke splnění výše uvedených podmínek. Tedy (1) prostory fakticky slouží k uspokojení bytové potřeby a (2) k prodlení s placením nájemného došlo v souvislosti s opatřeními přijatými při epidemii a v rozhodné době.

Na jak dlouho musím úlevu poskytnout?

Zákon stanoví tzv. rozhodnou dobu (od 12. 3. 2020 do ukončení mimořádných opatření, nejpozději do 30. 9. 2020) a ochrannou dobu (do 31. 5. 2021). Pokud prodlení nájemníka s placením nájemného vzniklo v rozhodné době, tak pronajímatel nesmí v ochranné době jednostranně ukončit nájem z důvodu prodlení placení nájemného.

Co když jsem chtěl s nájemcem ukončit nájem již dříve?

Pokud je nájemce v prodlení s placením nájemného a nesplnil výše zmíněné podmínky pro úlevy, nic nebrání tomu, aby pronajímatel mohl ukončit nájemní smlouvu ze zákonných důvodů, popř. z důvodů, které pronajímateli svědčí z nájemní smlouvy. Jedná se např. o situaci, kdy byl nájemce v prodlení placením nájemného již před rozhodnou dobou, popř. porušuje nájemní smlouvu.

Můžu nájemní smlouvu vypovědět, i když podmínky pro úlevy nájemce splňuje?

Pronajímatel může smlouvu jednostranně ukončit z jiných důvodů, než je prodlení s placením nájemného. Jedná se o situace, kdy by nájemce porušoval své povinnosti vyplývající z ujednání mezi stranami nebo ze zákona. Pokud by tedy nájemce porušoval své povinnosti jinak (např. prováděl nedovolené stavební zásahy do pronajímaných prostor bez dohody s pronajímatelem), je pronajímatel oprávněn nájemní smlouvu ukončit.

Přijdu o příjem z pronájmu?

Nárok na nájemné za tuto dobu nezaniká, pouze se odsunuje jeho splatnost.

Co mohu dělat, pokud nájemce v rámci ochranné doby neuhradí všechny mé pohledávky?

Návrh zákona počítá s tím, že pokud nebudou uhrazené všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době (od 12. 3. 2020 do ukončení mimořádných opatření, nejpozději do 30. 9. 2020) do konce ochranné doby (tj. do 31. 5. 2021), bude pronajímatel moci vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani v ochranné době neuhradí.

Co když se jedná o můj jediný příjem?

Nárok na nájemné, který vznikne v této době, nezaniká. Měli byste tedy dostat zaplaceno později. Pokud však nastane situace, kdy nájemce bude v prodlení i po skončení nouzového stavu, může pronajímatel požadovat zrušení nájemní smlouvy, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména mohl-li by v důsledku omezení upadnout do takové nouze, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen.

A jak je to s provedením finančního vyrovnání mezi pronajímatelem a nájemcem ohledně poskytnutých služeb?

Zjednodušeně řečeno, finanční vyrovnání za služby mezi pronajímatelem jakožto poskytovatelem služeb a nájemcem jakožto příjemcem služeb, ke kterému mělo dojít v období mezi účinnosti tohoto zákona a dnem 1. ledna 2021, se provede až dnem 1. května 2021.

Jsem nájemce

Kdy mám nárok na úlevu?

Návrh zákona stanovuje, že přiznávaná úleva se uplatní, pokud je předmětem nájemní (či podnájemní) smlouvy užívání prostor (místností), které slouží převážně k uspokojování bytových potřeb.

Dále je nezbytné, aby nezaplacené nájemné vzniklo v rozhodné době (tzn. od 12. 3. 2020 do ukončení mimořádných opatření, nejpozději do 30. 9. 2020), a to sice převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného. Pokud je nájemce v prodlení v placením nájemného z doby před rozhodnou dobou, nárok na úlevu se na něj nebude vztahovat.

Na jak dlouho mám nárok na úlevu?

Návrh zákona stanoví tzv. rozhodnou dobu (od 12. 3. 2020 do ukončení mimořádných opatření, nejpozději do 30. 9. 2020) a ochrannou dobu (ode dne vyhlášení zákona do 31. 5. 2021). Pokud prodlení nájemníka vzniklo v rozhodné době, tak pronajímatel nesmí v ochranné době jednostranně ukončit nájem z důvodu prodlení placení nájemného.

Jak si mám zažádat?

O tuto úlevu není nutné žádným způsobem žádat, zákonná úprava se uplatní automaticky bez ohledu na dohodu smluvních stran. Je však vhodné celou věc s pronajímatelem konzultovat a aktivně řešit, aby nedošlo k zbytečným sporům.

Jak mám prokázat, že prodlení s placením nájemného vzniklo v důsledku přijatých mimořádných opatření?

Není stanoven žádný způsob, kterým by se mělo prokazovat prodlení s placením nájemného. Bude však nutné věrohodně prokázat fakt, že mimořádná opatření znemožňovala nebo podstatně ztěžovala řádnou úhradu nájemného.

Budu nájemné muset doplatit? A kdy?

Nájemné za tuto dobu nezaniká, pouze se odsunuje jeho splatnost. Návrh zákona počítá s tím, že pokud nebudou všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době (tj. od 12. 3. 2020 do ukončení mimořádných opatření, nejpozději do 30. 9. 2020) uhrazeny do 31. 5. 2021, bude možné ze strany pronajímatele ukončit nájemní vztah bez výpovědní doby.

Dále je také potřeba vědět, že pokud nastane situace, kdy bude nájemce v prodlení i poté, co pominou okolnosti, pro které nemohl nájemník platit nájemné, může pronajímatel požadovat zrušení nájemní smlouvy pro prodlení s placením nájemného i dříve než 31. 5. 2021. Podmínkou však je, že musí být ukončen nouzový stav, (a tedy pravděpodobně opadnou podmínky, pro které nelze platit nájemné), a proto by nebylo spravedlivé po pronajímateli požadovat, aby toto omezení musel snášet i nadále.

Může pronajímatel i přesto ukončit nájemní smlouvu?

Pronajímatel může smlouvu jednostranně ukončit z jiných důvodů, než je prodlení s placením nájemného. Jedná se o situace, kdy by nájemce porušoval své povinnosti vyplývající z ujednání mezi stranami nebo ze zákona. Pokud by tedy nájemce porušoval své povinnosti jinak (např. prováděl nedovolené stavební zásahy do pronajímaných prostor bez dohody s pronajímatelem), je pronajímatel oprávněn nájemní smlouvu ukončit.

A jak je to s provedením finančního vyrovnání mezi pronajímatelem a nájemcem ohledně poskytnutých služeb?

Zjednodušeně řečeno, finanční vyrovnání za služby mezi pronajímatelem jakožto poskytovatelem služeb a nájemcem jakožto příjemcem služeb, ke kterému mělo dojít v období mezi účinnosti tohoto zákona a dnem 1. ledna 2021, se provede až dnem 1. května 2021.

 

Mgr. Lukáš Regec
Advokát
E-mail: [email protected]
Tel: +420 602 738 680