Große Novelle des Baugesetzes, TEIL I: Was sich auf dem Weg zur Baugenehmigung ändert
Große Novelle des Baugesetzes, TEIL I: Was sich auf dem Weg zur Baugenehmigung ändert
Wie sich 2027 und 2028 die Organisation der Baubehörden, Genehmigungsverfahren und die Prüfung von Bauunterlagen ändern werden
Wann Bauherren eine Zustimmungsfiktion oder eine Baugenehmigungsfiktion nutzen können und welche Voraussetzungen sie erfüllen müssen
Wie die Novelle die Regeln für städtebauliche Verträge, den Wohnungsbau und Änderungen an Projekten vor ihrer Fertigstellung ändert
Wann sind die Änderungen zu erwarten?
Ausgewählte Bestimmungen treten am ersten Tag des Monats in Kraft, der auf die Verkündung der Novelle folgt. Das hauptsächliche Inkrafttreten ist für den 1. Januar 2027 vorgesehen; dann wird das Amt für Raumentwicklung der Tschechischen Republik eingerichtet. Das neue System der regionalen Baubehörden übernimmt die gewöhnlichen Bauangelegenheiten ab dem 1. Januar 2028. Laufende Verfahren werden grundsätzlich nach der neuen Regelung abgeschlossen, vorbehaltlich der Ausnahmen in den Übergangsbestimmungen. Für bereits eingeleitete Verfahren reichen die bisherigen Bauanforderungen aus, sofern sie für den Bauherrn günstiger sind.Die Vorhersehbarkeit wird durch die Regel gestärkt, dass die Genehmigungsvoraussetzungen grundsätzlich zum Zeitpunkt der Antragstellung beurteilt werden, auch im Berufungs- oder Gerichtsverfahren. Der Bauherr kann jedoch beantragen, dass die Beurteilung zum Zeitpunkt der Entscheidung erfolgt.
Weniger separate Stellungnahmen
Viele öffentliche Interessen soll die Baubehörde direkt mithilfe qualifizierter Spezialisten beurteilen. Separate Unterlagen bleiben beispielsweise bei der Umweltverträglichkeitsprüfung (EIA), bei Kulturdenkmälern und in bestimmten Bereichen des Naturschutzes erforderlich. Diese Integration erfolgt beim zentralen Amt im Jahr 2027 und im regionalen System der Baubehörden erst 2028. Für die Vorbereitung des Antrags wird daher auch entscheidend sein, welche Behörde das Projekt genehmigt.
Fiktionen gewinnen an Bedeutung
Fiktionen einer zustimmenden Stellungnahme gibt es bereits seit vielen Jahren. Die Novelle verschärft jedoch die Fristen: Die allgemeinen Fristen von dreißig Tagen für betroffene Behörden können nicht verlängert werden. Ausnahmen von der Fiktion bleiben insbesondere bei der Umweltverträglichkeitsprüfung (EIA) und bestimmten Fragen des Naturschutzes bestehen. Vollständige Unterlagen für die Prüfung des Antrags bleiben wesentlich (und sind bereits heute oft der Grund dafür, dass die Fiktion nicht greift). Die betroffene Behörde muss Mängel innerhalb von zehn Tagen beanstanden; während ihrer Behebung läuft die Frist nicht und beginnt anschließend erneut.Eine neue Fiktion der Bestätigung gilt auch bei der Überprüfung einer zustimmenden verbindlichen Stellungnahme im Berufungsverfahren, wenn die übergeordnete Behörde nicht innerhalb von dreißig Tagen nach der Anforderung entscheidet. Nach Eintritt der Rechtskraft der Genehmigung kann die zugrunde liegende Stellungnahme oder Äußerung nicht mehr in einem Überprüfungsverfahren geändert oder aufgehoben werden.
Eigentümer öffentlicher Verkehrsinfrastruktur oder technischer Infrastruktur müssen sich innerhalb von dreißig Tagen nach Eingang eines vollständigen Antrags äußern; bei Energieinfrastruktur kann die Frist unter den gesetzlichen Voraussetzungen um fünfzehn Tage verlängert werden. Äußern sie sich innerhalb dieser Frist nicht, gilt die Zustimmung als ohne Bedingungen erteilt. Sie ersetzt jedoch weder eine Anschlussgenehmigung noch reserviert sie Netzkapazität.
Es gilt, dass Netze, die nicht in der digitalen technischen Karte eingetragen sind, als nicht existent behandelt werden. Diese Regelung gilt jedoch erst in Verfahren, die nach Ablauf von drei Jahren ab Inkrafttreten der Novelle eingeleitet werden.
Baugenehmigungsfiktion und ihre Voraussetzungen
Ist die Baubehörde untätig, gilt die Baugenehmigung selbst als erteilt. Dies betrifft jedoch nur einfache Bauvorhaben und technische Infrastrukturnetze im beschleunigten Verfahren. Voraussetzung sind ein Flächennutzungsplan der Gemeinde, die Zustimmung aller Beteiligten und die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen; Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung (EIA) unterliegen, sind ausgeschlossen.Erlässt die Behörde innerhalb der einschlägigen Frist keine Entscheidung, gilt die Baugenehmigung mit Ablauf dieser Frist als erteilt; innerhalb von fünfzehn Tagen stellt die Behörde anschließend eine Bescheinigung aus. Die Nichteinhaltung der Voraussetzungen kann die übergeordnete Behörde im Überprüfungsverfahren behandeln; sie muss innerhalb von drei Monaten nach Veröffentlichung der Bescheinigung entscheiden.
Als einfache Bauvorhaben gelten künftig auch Wohngebäude mit einer bebauten Fläche von bis zu 500 m², höchstens vier oberirdischen und einem unterirdischen Geschoss sowie einer nach der Brandschutzverordnung höchstens 9 m betragenden Höhe, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
Bauvorhaben oder Bauwerkskomplexe mit überwiegender Wohnfunktion und einer Gesamtgeschossfläche ab 10 000 m² werden hingegen zu vorbehaltenen Vorhaben. Zuständig ist das Amt für Raumentwicklung der Tschechischen Republik, in der Regel innerhalb der grundlegenden Frist von sechzig Tagen. Ein Widerspruch ist nicht zulässig; der gerichtliche Rechtsschutz bleibt bestehen. Die gesetzliche Erklärung, dass ein öffentliches Interesse vorliegt, begründet für ein Wohnungsbauprojekt allein keine Möglichkeit der Enteignung.
Städtebauliche Verträge und gemeinsame Infrastruktur
Städtebauliche Verträge und Beiträge von Investoren sind bereits heute gesetzlich geregelt. Neu können ausgewählte Anforderungen an Parkplätze, Infrastruktur, Grünflächen oder Wasserwirtschaft durch einen Beitrag zu einer mit der Gemeinde vereinbarten gemeinsamen Lösung erfüllt werden, sofern dies ihrer Art nach möglich ist. Zudem wird die Möglichkeit ergänzt, eine Geld- oder Sachleistung als Anteil an der wirtschaftlichen Tätigkeit des fertiggestellten Vorhabens zu erbringen.Die Gemeindevertretung kann die Genehmigung auf den Gemeinderat übertragen, sofern der Vertrag keine Angelegenheiten enthält, die der Gemeindevertretung vorbehalten sind. Ist der Vertrag Voraussetzung für die Genehmigung und legt der Bauherr einen Entwurf vor, der dem Flächen- oder Bebauungsplan entspricht und angemessene Leistungen vorsieht, die Gemeinde aber innerhalb einer angemessenen Frist keinen Vertrag abschließt, kann die Ersetzung ihrer Zustimmung durch ein Gericht beantragt werden.
Projektänderungen und Abnahme
Die Behörde beurteilt eine Änderung vor Fertigstellung nur in dem beantragten Umfang. Die Änderung der Genehmigung für eine Bauphase kann mit der Genehmigung einer anderen Phase desselben Vorhabens verbunden werden.Bei einer Änderung vor Fertigstellung gelten die Bauanforderungen und die Flächenplanungsunterlagen zum Zeitpunkt des ursprünglichen Antrags; auf Antrag des Bauherrn gelten sie zum Zeitpunkt des Änderungsantrags oder der Entscheidung.
Der Anwendungsbereich der Regelung für unwesentliche Abweichungen, die bei der Abnahme behandelt werden, wird erweitert, und die Frist für die abschließende Kontrollbesichtigung wird von dreißig auf fünfzehn Tage ab Eingang eines vollständigen Antrags verkürzt.
Wobei können wir Sie unterstützen?
- Wir beurteilen, welchem Verfahren Ihre in Vorbereitung befindlichen Projekte unterliegen, und empfehlen, ob der Antrag vor oder nach Inkrafttreten der Novelle eingereicht werden sollte.
- Wir helfen Ihnen, den Antrag so vorzubereiten, dass er vollständig ist – dadurch beginnen die Fristen für die betroffenen Behörden zu laufen und der Weg zu Fiktionen von Stellungnahmen und Äußerungen wird eröffnet.
- Wir beraten Sie bei den Verhandlungen und zur Ausgestaltung städtebaulicher Verträge.
- Wir vertreten Sie im Genehmigungs-, Berufungs- und Gerichtsverfahren und helfen Ihnen, den Projektzeitplan so zu gestalten, dass ausreichend Zeit für den Übergang zu den neuen Behörden in den Jahren 2027–2028 bleibt.
Im zweiten Teil befassen wir uns mit Einwendungen, einer gütlichen Einigung, weiteren Maßnahmen gegen das „Pingpong“ im Berufungsverfahren und der gerichtlichen Überprüfung. Den zweiten Teil können Sie in der nächsten, Dezember-Ausgabe von BDO News lesen.