Velká novela stavebního zákona, DÍL I: Co se mění na cestě k povolení stavby
Velká novela stavebního zákona, DÍL I: Co se mění na cestě k povolení stavby
Jak se od roku 2027 a 2028 změní organizace stavebních úřadů, povolovací procesy a posuzování podkladů pro výstavbu
Kdy budou moci stavebníci využít fikci souhlasného stanoviska nebo povolení stavby a jaké podmínky musí splnit
Jak novela mění pravidla pro plánovací smlouvy, bytovou výstavbu a změny projektů před dokončením
Kdy změny čekat
Vybraná ustanovení nabudou účinnosti prvním dnem měsíce následujícího po vyhlášení novely. Hlavní účinnost je stanovena na 1. ledna 2027, kdy vznikne Úřad rozvoje území ČR. Nová krajská soustava převezme běžnou stavební agendu od 1. ledna 2028. Probíhající řízení se zásadně dokončí podle nové úpravy, s výjimkami podle přechodných ustanovení. U již zahájených řízení postačí dosavadní požadavky na výstavbu, jsou-li pro stavebníka příznivější.Předvídatelnost posílí pravidlo, že podmínky povolení se zásadně posoudí ke dni podání žádosti, a to i v odvolacím či soudním řízení. Stavebník však může požádat o posouzení ke dni rozhodnutí.
Méně samostatných stanovisek
Řadu veřejných zájmů má přímo posuzovat stavební úřad prostřednictvím kvalifikovaných specialistů. Samostatné podklady zůstanou například u EIA, kulturních památek a vymezené ochrany přírody. Tato integrace nastane u centrálního Úřadu v roce 2027, v krajské soustavě stavebních úřadů až v roce 2028. Pro přípravu žádosti proto bude rozhodující také to, který úřad projekt povoluje.
Fikce získávají větší význam
Fikce souhlasných stanovisek existuje již řadu let. Novela však zpřísňuje lhůty: obecné třicetidenní lhůty dotčených orgánů nebude možné prodlužovat. Výjimky z fikce zůstávají zejména pro EIA a vybrané otázky ochrany přírody. Úplnost podkladů pro projednání žádosti bude i nadále zásadní (a je i nyní často důvodem, proč fikce nefunguje). Dotčený orgán má vady vytknout do deseti dnů; při jejich odstraňování lhůta neběží a následně začíná znovu.Nová fikce potvrzení se uplatní také při přezkumu souhlasného závazného stanoviska v odvolacím řízení, pokud nadřízený orgán nerozhodne do třiceti dnů od vyžádání. Po právní moci povolení již podkladové stanovisko ani vyjádření nepůjde změnit či zrušit v přezkumném řízení.
Vlastníci veřejné dopravní nebo technické infrastruktury se mají vyjádřit do třiceti dnů od úplné žádosti; u energetické infrastruktury lze za zákonných podmínek přidat patnáct dnů. Nevyjádří-li se v této lhůtě, nastane souhlas bez podmínek. Ten však nenahrazuje povolení připojení ani nerezervuje kapacitu sítě.
Bude platit, že pokud sítě nebudou uvedeny v digitální technické mapě, bude se na ně hledět, jako by neexistovaly. Tato úprava se však uplatní až v řízeních zahájených po uplynutí tří let od účinnosti novely.
Fikce povolení stavby a její podmínky
Pokud stavební úřad bude nečinný, bude se na samotné povolení stavby hledět, jako by bylo vydáno. To se však bude týkat pouze jednoduchých staveb a sítí technické infrastruktury ve zrychleném řízení. Podmínkou je existence územního plánu obce, souhlasy všech účastníků a splnění zákonných požadavků; vyloučeny jsou záměry EIA.Nevydá-li úřad v příslušné lhůtě rozhodnutí, vznikne povolení stavby uplynutím této lhůty; do patnácti dnů pak úřad vydá osvědčení. Nesplnění podmínek může nadřízený úřad řešit v přezkumu; rozhodnout musí do tří měsíců od zveřejnění osvědčení.
Jednoduchými stavbami se stanou také bytové domy do 500 m² zastavěné plochy, nejvýše se čtyřmi nadzemními a jedním podzemním podlažím, s výškou podle požární vyhlášky do 9 m, určené výhradně k bydlení.
Naopak stavby či soubory staveb s převažující funkcí bydlení a celkovou podlahovou plochou od 10 000 m² budou vyhrazené. Rozhodovat bude Úřad rozvoje území ČR, zpravidla v základní šedesátidenní lhůtě. Rozklad nebude přípustný, soudní ochrana zůstane. Samotné zákonné prohlášení veřejného zájmu nezakládá možnost vyvlastnění pro bytový projekt.
Plánovací smlouvy a společná infrastruktura
Plánovací smlouvy i příspěvky investorů upravuje zákon již dnes. Nově bude možné vybrané požadavky na parkování, infrastrukturu, zeleň či hospodaření s vodou splnit příspěvkem na společné řešení sjednaným s obcí, připouští-li to jejich povaha. Doplňuje se také možnost peněžního či věcného plnění jako podílu na ekonomické aktivitě dokončeného záměru.Zastupitelstvo může schvalování přenést na radu, neobsahuje-li smlouva ujednání vyhrazená zastupitelstvu. Je-li smlouva podmínkou povolení, stavebník předloží návrh odpovídající územnímu či regulačnímu plánu s přiměřenými plněními a samospráva jej v přiměřené době neuzavře, lze se domáhat nahrazení jejího souhlasu soudem.
Změny projektu a kolaudace
Změnu před dokončením úřad posoudí jen v požadovaném rozsahu. Změnu povolení jedné etapy lze spojit s povolením jiné etapy téhož záměru.Při změně před dokončením se použijí požadavky na výstavbu a územně plánovací dokumentace ke dni původní žádosti; na žádost stavebníka ke dni žádosti o změnu nebo rozhodnutí.
Rozšiřuje se režim nepodstatných odchylek projednávaných při kolaudaci a lhůta pro závěrečnou kontrolní prohlídku se zkracuje ze třiceti na patnáct dnů od úplné žádosti.
S čím vám můžeme pomoci?
- Posoudíme, kterým režimem projdou vaše projekty v přípravě, a doporučíme, zda žádost podat před účinností novely, nebo po ní.
- Pomůžeme Vám žádost připravit tak, aby byla úplná – tím se dotčeným orgánům rozběhnou lhůty a otevřou se dveře k fikci stanovisek a vyjádření.
- Poradíme Vám s vyjednáváním a obsahem plánovacích smluv.
- Zastoupíme vás v povolovacím, odvolacím i soudním řízení a pomůžeme nastavit harmonogram projektu s rezervou na přechod úřadů v letech 2027–2028.
Ve druhém díle se zaměříme na námitky, smír, další opatření proti odvolacímu „ping-pongu“ a soudní přezkum. Druhý díl si můžete přečíst v příštím, prosincovém vydání BDO News.