Grundsteuer 2026

Der Mai naht, und damit auch die Frist für die Zahlung der Grundsteuer. Die Steuererklärungen für dieses Jahr sollten bis zum 31. Januar eingereicht werden, aber die Zahlung ist bis Mai oder Juni möglich. Die Steuer muss von jedem bezahlt werden, der eine Immobilie besitzt, unabhängig davon, ob er im letzten Jahr etwas geändert hat. Unter den gesetzlich festgelegten Umständen kann auch ein Mieter oder Nutzer Steuerpflichtiger werden. Wenn Ihre Jahressteuer weniger als 5.000 CZK beträgt, zahlen Sie sie bis zum 2. Juni als Einmalzahlung, da der letzte Maitag auf einen Samstag fällt. Für höhere Beträge wird die Steuer in zwei Raten gezahlt – die erste bis zum 2. Juni 2025, die zweite bis zum 1. Dezember 2025.

Die Steuererklärung muss spätestens am Montag, den 2. Februar 2026, eingereicht werden. Die Verpflichtung gilt für alle Steuerzahler, die im Jahr 2025 Immobilien gekauft, verkauft, abgeschlossen, genehmigt, hinzugefügt oder die Nutzungsweise geändert haben.

Wenn Sie 2024 keine neuen Immobilien erworben oder die Parameter der bestehenden nicht angepasst haben, mussten Sie Ihre Steuererklärung nicht erneut einreichen – warten Sie einfach auf die Zahlungsanweisung oder Nachricht über die Datenbox.

Aber seien Sie vorsichtig – wenn es eine Änderung gab, wie zum Beispiel Erwerb, Verkauf, Erweiterung, Änderung des Grundstückstyps oder der Fläche, eine Änderung der Anzahl der oberirdischen Stockwerke oder zum Beispiel eine Überarbeitung der Daten im Grundbuch – in diesem Fall sollten Sie die Steuererklärung bis Ende Januar 2025 eingereicht haben. Und falls nicht, empfehlen wir, die Situation so schnell wie möglich zu beheben.

In diesem Jahr ist eine Änderung des Real Estate Tax Act in Kraft getreten, die mehrere wichtige Neuerungen mit sich bringt. Im Fall der Grundsteuer wird das Thema der Steuer auf Waldland neu ausgeweitet. Nur der Teil des Landes, auf dem sich ein Schutzwald oder ein Wald für besondere Zwecke befindet, fällt heute nicht mehr unter die Besteuerung. Auch die Methodik zur Berechnung der Steuerbasis für steuerpflichtige Waldflächen wurde geändert, sodass nun das Produkt der tatsächlichen Fläche des Landes und der Höhe von 3,80 CZK festgelegt wird.

Änderungen im Bereich der Steuerbefreiungen

Das Jahr 2026 bringt zudem teilweise Veränderungen im Bereich der Grundsteuerbefreiung.
Fälle, in denen es möglich ist, die Steuer gar nicht oder nur teilweise zu zahlen, nehmen zu.

Typischerweise sind diese:

• Land mit ökologisch wichtigen Landschaftselementen (z. B. Becken, Becken oder andere Naturelemente), Vorsicht auch vor sogenannten gepflasterten Flächen. Wenn Sie ein Unternehmen führen und einen Teil Ihres Landes – zum Beispiel Ackerland – als asphaltierte Fläche (zum Lagern oder Parken von Ausrüstung usw.) nutzen, ist es notwendig, diesen Teil zu deklarieren und separat zu einem höheren Satz zu besteuern.
• Gebäude oder Wohneinheiten, die von Personen in materieller Not bewohnt werden, wobei eine teilweise oder vollständige Ausnahme angewendet werden kann.

Diese Änderungen haben nicht alle Steuerzahler umfassende Auswirkungen, können aber für bestimmte Eigentümergruppen grundlegend sein und in der Praxis eine korrekte Bewertung erfordern.
 

Wann beginnt die Verpflichtung zur Einreichung?

Es werden restriktive Bedingungen für die Anerkennung des Rechts auf Befreiung bei steuerpflichtigen Eisenbahn- und Eisenbahnbauten, Luftfahrten, Wasserwegen und Häfen, die gemäß der Nutzungsgenehmigung für den öffentlichen Nahverkehr genutzt werden, festgelegt. Die Ausnahme gilt nur für den Teil, der für den öffentlichen Nahverkehr genutzt wird.

Eine oft übersehene Änderung (bereits gültig für 2024) betrifft Werkstätten. Wenn Sie ein Gebäude besitzen, das als Garage im Grundbuch registriert ist, stellen Sie sicher, dass Sie dies korrekt in Ihrer Steuererklärung angeben – also unter dem Typ "L" (Garage). Es hängt nicht nur davon ab, wie Sie die Garage nutzen, sondern auch davon, wie sie offiziell im Grundbuch registriert ist. Eine Abweichung kann zu einem falschen Steuersatz oder einer möglichen zusätzlichen Bewertung durch das Finanzamt führen.

Die Grundsteuer wird 2026 nicht überall steigen. Dennoch kann sein Umfang zwischen einzelnen Gemeinden erheblich variieren. Die entscheidende Rolle spielen lokale Koeffizienten, die die Gemeinden entweder überall oder nur für ausgewählte Immobilienarten festlegen.

Die Höhe der Steuer wird von den Gemeinden bestimmt, nicht von der Inflation

Für 2026 hat der Bundesstaat den Inflationskoeffizienten bei 1 belassen, sodass es keine automatische allgemeine Steuererhöhung gibt. Das bedeutet jedoch nicht, dass Grundstückseigentümer die gleiche Steuer zahlen wie im Vorjahr.

Gemeinden haben die Möglichkeit, die Steuer durch lokale Koeffizienten zu erhöhen oder zu senken. Diese können entweder auf das gesamte Gebiet der Gemeinde angewendet werden oder speziell nur auf bestimmte Segmente – zum Beispiel Wohnungen, Freizeiteinrichtungen oder für Geschäftszwecke genutzte Immobilien.

Daher treten in der Praxis bedeutende, manchmal sogar überspringende Veränderungen auf. Irgendwo als Folge der neu genehmigten Koeffizienten an anderer Stelle nach dem Ende der Übergangszeiten, wenn die Gemeinde eine neue Regelung für ihr gesamtes Gebiet einführt.

Pelhřimov: Korrektur eines Verwaltungsfehlers

Ein konkretes Beispiel ist die Stadt Pelhřimov, wo die Änderung der Steuerhöhe nicht mit einer politischen Entscheidung zur Erhöhung zusammenhängt, sondern mit der Korrektur eines früheren Verwaltungsfehlers. In der Vergangenheit gab es eine unbeabsichtigte Erhöhung des lokalen Koeffizienten für Wohnungen von 1,0 auf 1,5, obwohl das Ziel war, die Wohnungsbesitzer nicht mehr zu belasten.

Für 2026 haben die Stadträte daher den lokalen Koeffizienten für Wohnungen auf 0,5 reduziert, und zwar nur vorübergehend, nur für ein Jahr. Ab 2027 sollte der Koeffizient wieder auf 1,0 zurückkehren. Daher werden Wohnungseigentümer in Pelhřimov im Jahr 2026 deutlich weniger Steuern zahlen als im ursprünglichen Umfeld.

Lokaler Koeffizient als Hauptinstrument der Gemeinden

Der lokale Koeffizient ist das grundlegende Instrument, mit dem Gemeinden die Höhe der Grundsteuer beeinflussen. Sein Wert kann von 0,5 bis 5,0 reichen. Wird der Koeffizient unter 1,0 gesetzt (bis zur unteren Grenze von 0,5), bedeutet dies eine Steuersenkung im Vergleich zum Vorjahr.

Wo die Steuer fällt und wo sie steigt

Neben Pelhřimov sollten auch andere Gemeinden mit unterschiedlichen Steueransätzen beachtet werden.

Zum Beispiel wird Rokycany ab 2026 die zuvor genehmigte Erhöhung des lokalen Koeffizienten von 2 auf 3 für ausgewählte Gebäude und Einheiten anwenden, die für Geschäftszwecke genutzt werden, einschließlich Industrie, Energie oder für Produktion und Lagerhäuser vorgesehene Gebiete.

In Roztoky bei Prag wird nach einer Übergangsphase für alle Immobilien ein neuer lokaler Koeffizient von 1,6 eingeführt. Der Anstieg wird sich somit nicht nur in Garagen, Freizeit- und Geschäftsgebäuden, sondern auch in Familienhäusern und Wohnungen widerspiegeln.

Hustopeče ging in die entgegengesetzte Richtung, wo der Grundkoeffizient reduziert wurde und das Relief sich überall widerspiegelt. Týnec nad Sázavou reduzierte daraufhin den lokalen Koeffizienten für Wohnungen erheblich.

Koeffizienten als sanftes regulatorisches Instrument

Es wird immer deutlicher, dass Gemeinden Koeffizienten als subtiles regulatorisches Instrument verwenden. Sie ermöglichen es, Freizeitimmobilien, Garagen oder Geschäftsgebäude ins Visier zu nehmen oder umgekehrt die Auswirkungen zu korrigieren, bei denen die Steuer politisch oder wirtschaftlich nicht mehr tragbar geworden ist.

Für Steuerzahler bedeutet das nur eines: lokale Verordnungen einzuhalten und sich nicht darauf zu verlassen, dass die Steuersumme automatisch die nationale Einstellung übernimmt.