Daň z nemovitých věcí 2026

Blíží se květen, a s ním i termín pro zaplacení daně z nemovitých věcí. Přiznání na letošní rok už sice měla být podána do 31. ledna, ale platba spadá až do měsíce května, resp. června. Daň musí uhradit každý, kdo nějakou nemovitost vlastní, bez ohledu na to, zda v loňském roce cokoliv měnil. Za zákonem stanovených okolností se může poplatníkem stát i nájemce či uživatel. Pokud je vaše roční daň nižší než 5 000 Kč, zaplatíte ji jednorázově do 2. června, neboť poslední den v květnu vychází na sobotu. U vyšších částek se daň hradí ve dvou splátkách – první do 2. června 2025, druhá do 1. prosince 2025.

Daňové přiznání je nutné podat nejpozději do pondělí 2. února 2026. Povinnost se týká všech poplatníků, kteří v průběhu roku 2025 nemovitost koupili, prodali, dostavěli, zkolaudovali, přistavěli nebo změnili způsob jejího užívání.

Pokud jste v roce 2024 nenabyli žádnou novou nemovitost, ani neupravovali parametry těch stávajících, daňové přiznání jste již znovu podávat nemuseli – stačí počkat na složenku nebo zprávu obdrženou přes datovou schránku.

Pozor ale – pokud došlo ke změně, jako je nabytí, prodej, přístavba, nástavba, změna druhu nebo výměry pozemku, změna počtu nadzemních podlaží nebo například revize údajů v katastru nemovitostí – v takovém případě jste měli přiznání podat do konce ledna 2025. A pokud jste tak neučinili, doporučujeme situaci co nejdříve napravit.

V letošním roce nabyla účinnosti novela zákona o dani z nemovitých věcí, která přináší několik důležitých novinek. U daně z pozemků se nově rozšiřuje předmět daně u lesních pozemků. Mimo předmět zdanění je nyní pouze ta část pozemku, na které se nachází les ochranný nebo les zvláštního určení. K úpravě došlo i u metodiky výpočtu základu daně u zdanitelných lesních pozemků, který se nově stanoví jako součin skutečné výměry pozemku a částky 3,80 Kč.

Změny v oblasti osvobození od daně

Rok 2026 přináší také dílčí změny v oblasti osvobození od daně z nemovitých věcí. Rozšiřují se případy, kdy je možné daň neplatit vůbec nebo ji platit pouze částečně.

Typicky se jedná o:

pozemky s ekologicky významnými krajinnými prvky (např. remízky, tůně či další přírodní prvky), Pozor si dejte i na tzv. zpevněné plochy. Pokud podnikáte a část vašeho pozemku – například orné půdy – využíváte jako zpevněnou plochu (pro skladování nebo parkování techniky apod.), je potřeba tuto část nově přiznat a zdanit samostatně vyšší sazbou.
stavby nebo bytové jednotky obývané osobami v hmotné nouzi, kde lze uplatnit částečné nebo úplné osvobození.

Tyto změny nemají plošný dopad na všechny poplatníky, mohou však být zásadní pro konkrétní skupiny vlastníků a vyžadují správné posouzení v praxi.

Kdy vzniká povinnost podat

Omezující podmínky jsou stanoveny pro uznání nároku na osvobození v případě zdanitelných staveb drah a na dráze, leteckých, vodních cest a přístavů užívaných v souladu s kolaudačním rozhodnutím k veřejné dopravě. Osvobození platí pouze pro tu část, která je užívána k veřejné dopravě.

Jedna, často přehlížená změna (platná již pro rok 2024) se týká garáží. Pokud vlastníte objekt, který je v katastru nemovitostí evidovaný jako garáž, ujistěte se, že jej ve svém daňovém přiznání uvádíte správně – tedy pod typem „L“ (garáž). Nezáleží totiž jen na tom, jak garáž používáte, ale také na tom, jak je oficiálně vedena v katastru. Nesoulad může vést k chybné sazbě daně nebo případnému doměření ze strany finančního úřadu.

Daň z nemovitých věcí se v roce 2026 plošně nezvyšuje. Přesto se její výše může mezi jednotlivými obcemi výrazně lišit. Rozhodující roli totiž hrají místní koeficienty, které obce nastavují buď plošně, nebo jen pro vybrané typy nemovitostí.

O výši daně rozhodují obce, nikoli inflace

Pro rok 2026 stát ponechal inflační koeficient na hodnotě 1, nedochází tedy k automatickému plošnému navýšení daně. To však neznamená, že vlastníci nemovitostí budou platit stejnou daň jako v předchozím roce.

Obce mají možnost daň zvýšit nebo naopak snížit prostřednictvím místních koeficientů. Ty lze uplatnit buď na celé území obce, nebo cíleně pouze na konkrétní segmenty – například byty, rekreační objekty či nemovitosti využívané k podnikání.

V praxi se proto objevují i výrazné, někdy až skokové změny. Někde v důsledku nově schválených koeficientů, jinde po skončení přechodných období, kdy obec zavádí nové nastavení pro celé své území.

Pelhřimov: náprava administrativní chyby

Specifickým příkladem je město Pelhřimov, kde změna výše daně nesouvisí s politickým rozhodnutím o jejím zvýšení, ale s nápravou dřívější administrativní chyby. V minulosti zde došlo k nechtěnému zvýšení místního koeficientu pro byty z 1,0 na 1,5, přestože cílem nebylo vlastníky bytů více zatěžovat.

Pro rok 2026 proto zastupitelé snížili místní koeficient pro byty na 0,5, a to pouze dočasně, jen na jeden rok. Od roku 2027 by se měl koeficient vrátit na hodnotu 1,0. Výsledkem je, že vlastníci bytů v Pelhřimově zaplatí v roce 2026 výrazně nižší daň, než by odpovídalo původnímu nastavení.

Místní koeficient jako hlavní nástroj obcí

Místní koeficient je základním nástrojem, kterým obce ovlivňují výši daně z nemovitých věcí. Jeho hodnota se může pohybovat v rozmezí od 0,5 do 5,0. Pokud je koeficient nastaven pod hodnotou 1,0 (až do spodního limitu 0,5), znamená to snížení daně oproti předchozímu roku.

Kde daň klesá a kde naopak roste

Vedle Pelhřimova stojí za pozornost i další obce s rozdílným přístupem k nastavení daně.

Například Rokycany uplatní od roku 2026 dříve schválené zvýšení místního koeficientu z 2 na 3 u vybraných staveb a jednotek využívaných k podnikání, mimo jiné v průmyslu, energetice nebo u ploch určených pro výrobu a sklady.

V Roztokách u Prahy se po přechodném období zavádí nový místní koeficient 1,6 pro všechny nemovitosti. Zvýšení se tak projeví nejen u garáží, rekreačních a podnikatelských objektů, ale nově také u rodinných domů a bytů.

Opačným směrem se vydaly Hustopeče, kde došlo ke snížení základního koeficientu, a úleva se tak projeví plošně. Týnec nad Sázavou pak přistoupil k výraznému snížení místního koeficientu u bytů.

Koeficienty jako jemný regulační nástroj

Stále častěji je patrné, že obce využívají koeficienty jako jemný regulační nástroj. Umožňují cílit na rekreační nemovitosti, garáže nebo podnikatelské objekty, případně naopak korigovat dopady tam, kde se daň stala politicky či ekonomicky neudržitelnou.

Pro poplatníky z toho plyne jediné: sledovat místní vyhlášky a nespoléhat na to, že výše daně automaticky kopíruje celostátní nastavení.