Die im Dezember letzten Jahres veröffentlichte umfassende Novelle des Mehrwertsteuergesetzes brachte eine Reihe von wichtigen Änderungen, die ab dem 1. Januar 2025 gelten. Die Neuerungen in Bezug auf Immobilien wurden jedoch mit einem auf den 1. Juli 2025 verschobenen Datum des Inkrafttretens verabschiedet, vermutlich um den Unternehmern im Bausektor genügend Zeit zu geben, sich darauf vorzubereiten. In diesem Artikel werden wir uns auf die wichtigsten Änderungen konzentrieren.
Erfolgt die erste Lieferung eines neuen Gebäudes nach Ablauf der 2-Jahres-Frist (z. B. wenn der Eigentümer beschließt, die Immobilie nach der Fertigstellung zu vermieten), so ist auch diese Lieferung von der Steuer befreit.
Autor: Denisa Krocová
Neues Konzept für die Besteuerung von Neubauten
Die wichtigste Änderung ist zweifellos das neue Konzept der Besteuerung von Neubauten, wonach ab dem 1. Juli nur noch die erste Lieferung eines Neubaus, die innerhalb von zwei Jahren ab dem Datum der Genehmigung erfolgt, der Mehrwertsteuer unterliegt. Alle weiteren Vorverkäufe (auch wenn sie innerhalb des Zweijahreszeitraums erfolgen) sind von der Mehrwertsteuer befreit. Nach der derzeitigen Regelung müssen alle Lieferungen, die innerhalb des viel längeren Fünfjahreszeitraums erfolgen, besteuert werden.Erfolgt die erste Lieferung eines neuen Gebäudes nach Ablauf der 2-Jahres-Frist (z. B. wenn der Eigentümer beschließt, die Immobilie nach der Fertigstellung zu vermieten), so ist auch diese Lieferung von der Steuer befreit.
Die Option der freiwilligen Besteuerung bleibt bestehen
Es bleibt die Möglichkeit der so genannten freiwilligen Besteuerung, bei der der Steuerpflichtige beschließen kann, die Lieferung der Immobilie mit der Mehrwertsteuer zu belasten, häufig, um das damit verbundene Recht auf Vorsteuerabzug zu wahren. Ist der Erwerber ein Steuerpflichtiger oder jetzt eine in einem anderen EU-Mitgliedstaat steuerlich registrierte Person, muss er dieser freiwilligen Besteuerung zustimmen. Gleichzeitig unterliegt nun auch die Vermietung von Räumlichkeiten, die für die wirtschaftliche Tätigkeit des Mieters genutzt werden, bei einer in der EU steuerlich registrierten Person der freiwilligen Besteuerung, auch ohne deren Zustimmung.Neue Definition der "wesentlichen Änderung" eines Gebäudes
Die Definition des Begriffs "wesentliche Änderung eines fertig gestellten Gebäudes" wurde ebenfalls geändert, wodurch die Besteuerung der Lieferung einer älteren Immobilie wieder obligatorisch werden kann. Die Definition einer wesentlichen Änderung ist erfüllt, wenn der Zweck der Bauarbeiten darin besteht, die Nutzung oder die Nutzungsbedingungen des Gebäudes zu ändern (in der Regel ein Umbau, eine Erweiterung, ein Anbau oder eine wesentliche Instandsetzung) und gleichzeitig die Kosten der Änderung, die demjenigen entstehen, der die Immobilie anschließend liefert, 30 % der Bemessungsgrundlage der Gegenleistung für die anschließende Lieferung des Gebäudes übersteigen. Sind diese Bedingungen erfüllt, unterliegt die erste nachfolgende Lieferung des betreffenden Grundstücks der Mehrwertsteuer, wobei zu beachten ist, dass die wesentliche Änderung selbst zum Zeitpunkt der Lieferung nicht abgeschlossen sein muss. Die Verpflichtung zur Besteuerung der Lieferung von Grundstücken nach einer wesentlichen Änderung endet jedoch nach Ablauf von zwei Jahren nach ihrer Fertigstellung, was in der Regel dem Zeitpunkt der Genehmigung entspricht. Die Preisgestaltung für die Lieferung des Grundstücks nach der wesentlichen Änderung kann sich dann darauf auswirken, ob der Verkauf des Grundstücks mehrwertsteuerpflichtig ist oder steuerfrei bleibt.Genauere Definition des Begriffs Bauland
Die Definition des Begriffs Bauland, dessen Lieferung im Rahmen der wirtschaftlichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen stets dem Mehrwertsteuersatz von 21 % unterliegt, wurde ebenfalls aktualisiert. In diesem Zusammenhang wurden spezifische Verwaltungsakte, die ein Grundstück zu einem Bauland im Sinne der Mehrwertsteuer machen, direkt in das Gesetz aufgenommen. Bauland ist ein Grundstück, auf dem ein fest mit dem Boden verbundenes Gebäude auf der Grundlage einer von einer Gemeinde ausgestellten Raumordnungsdokumentation, der Abgrenzung eines bebauten Gebiets oder einer Entscheidung einer Baubehörde errichtet werden kann. Darüber hinaus können auch bauliche Maßnahmen wie Abholzung, Vorbereitung des Geländes, Verlegung von Versorgungsleitungen, Anlegen einer Zufahrtsstraße usw., deren Zweck die künftige Unterbringung des Gebäudes ist, das Grundstück zu einem Baugrundstück machen. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn sich aus objektiven Umständen ergibt, dass das Grundstück zwar formal bebaubar ist, aber nicht mit einem fest mit dem Boden verbundenen Gebäude bebaut werden kann oder eine Bebauung höchst unwahrscheinlich ist.Neue Regel für die Einstufung eines Gebäudes als Ein- oder Zweifamilienhaus
Für die Einstufung eines Gebäudes als Ein- oder Zweifamilienhaus ist nun die derzeitige bzw. bei im Bau befindlichen Gebäuden die künftige Eintragung der Nutzung im Register zur territorialen Identifizierung von Adressen und Immobilien (RÚIAN) ausschlaggebend. Der Verweis auf das Baugesetz wird damit abgeschafft.Mehrwertsteuer auf Verkäufe an Arbeitnehmer
Schließlich möchten wir Sie daran erinnern, dass es ab dem 1. Januar 2025 eine Änderung für den Fall gibt, dass ein Mehrwertsteuerzahler eine Immobilie an seinen Angestellten verkauft. Bei der Lieferung von Grundstücken gilt der Angestellte nun als so genannte verbundene Person für Mehrwertsteuerzwecke. Daher muss nun die Mehrwertsteuer auf den so genannten Normalpreis gezahlt werden, wenn die Gegenleistung für die Immobilie unter ihrem Marktwert liegt.Autor: Denisa Krocová