Rozsáhlá novela zákona o DPH zveřejněná v prosinci loňského roku přinesla řadu zásadních změn s účinností od 1. 1. 2025. Novinky související s nemovitými věcmi však byly schváleny s posunutou účinností od 1. 7. 2025, zřejmě proto, aby se na ně podnikatelé v oblasti developmentu stihli dostatečně připravit. V tomto článku se zaměříme na nejvýznamnější změny.
Zároveň, pokud by k prvnímu dodání novostavby došlo až po uplynutí 2leté lhůty (např. pokud se majitel rozhodne nemovitost po dokončení pronajímat), bude takové dodání rovněž osvobozené.
Autor: Denisa Krocová
Nový koncept zdanění novostaveb
Jako nejvýznamnější změnu lze bezpochyby označit nový koncept zdanění novostaveb, kdy od 1. července bude DPH podléhat pouze první dodání novostavby uskutečněné během 2 let primárně od kolaudace. Další případné předprodeje (i pokud k nim dojde během 2leté lhůty) již budou osvobozené od DPH. Při současné úpravě je přitom nutné zdanit veškeré dodávky, ke kterým dojde během podstatně delší 5leté lhůty.Zároveň, pokud by k prvnímu dodání novostavby došlo až po uplynutí 2leté lhůty (např. pokud se majitel rozhodne nemovitost po dokončení pronajímat), bude takové dodání rovněž osvobozené.
Možnost dobrovolného zdanění zůstává
Zachována zůstává možnost tzv. dobrovolného zdanění, přičemž se plátce může rozhodnout, že dodání nemovitosti zatíží DPH, často z důvodu zachování souvisejícího nároku na odpočet. Je-li kupujícím plátce, nebo nově i osoba registrovaná k dani v jiném členském státě EU, musí k tomuto dobrovolnému zdanění udělit souhlas. Zároveň i pronájem prostor sloužící k ekonomické činnosti nájemce bude nově možné dobrovolně zatížit DPH i pro osobu registrovanou k dani v EU, a to i bez jejího souhlasu.Nová definice „podstatné změny“ stavby
Novelizací prošla i definice podstatné změny dokončené stavby, která může znovu spustit povinné zdanění dodání starší nemovitosti. Definice podstatné změny bude naplněna, pokud cílem stavebních prací bude změna využití nebo podmínek obývání dané stavby (zpravidla rekonstrukce, nástavba, přístavba či významná oprava), a zároveň náklady na tuto změnu vynaložené osobou, která bude poté nemovitost dodávat, přesáhnou 30 % základu daně z úplaty za následné dodání této stavby. Při splnění těchto podmínek bude první následující dodání dotčené nemovitosti podléhat DPH. Je třeba mít na paměti, že samotná podstatná změna nemusí být v okamžiku dodání nemovitosti dokončená. Avšak povinnost zdanit dodání nemovitosti po podstatné změně končí opět po vypršení 2 let od jejího dokončení, což bývá okamžik kolaudace. Stanovení ceny za dodání nemovitosti po podstatné změně pak může ovlivnit, zda bude její prodej zatížen DPH či bude od daně nadále osvobozen.Přesnější vymezení stavebního pozemku
Aktualizací prošla rovněž definice stavebního pozemku, jehož dodání v rámci ekonomické činnosti plátce vždy podléhá 21% sazbě DPH. V této souvislosti se přímo do zákona dostávají konkrétní správní úkony, které z pozemku učiní stavební pozemek pro účely DPH. Stavebním pozemkem bude pozemek, na němž lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezením zastavěného území nebo rozhodnutím stavebního úřadu umístit stavbu pevně spojenou se zemí. Nadále platí, že i stavební práce typu odlesnění, příprava staveniště, přivedení sítí, zpevnění přístupové cesty apod., jejichž smyslem je budoucí umístění stavby, mohou z pozemku učinit stavební pozemek. Jedinou výjimkou budou situace, kdy je z objektivních okolností patrné, že pozemek, byť formálně zastavitelný, nelze zastavět stavbou pevně spojenou se zemí nebo je toto zastavění vysoce nepravděpodobné.Nové pravidlo pro zařazení stavby jako rodinného či bytového domu
Pro určení stavby bytového a rodinného domu bude nově rozhodující aktuální, nebo u rozestavěných staveb budoucí, zápis způsobu využití v Registru územní identifikace adres a nemovitostí (RÚIAN). Ruší se tak odkaz na stavební zákon.DPH při prodeji zaměstnanci
Závěrem připomeňme, že s účinností již od 1. 1. 2025 dochází ke změně v případě, kdy plátce DPH prodává nemovitost svému zaměstnanci. Zaměstnanec se nově považuje za tzv. spojenou osobu z pohledu DPH při dodání nemovité věci. Proto je nutné nově odvést DPH z tzv. ceny obvyklé, pokud by úplata za danou nemovitost byla nižší než její tržní cena.Autor: Denisa Krocová