Steuerliche Änderungen im Immobiliensektor

Die Änderungen der Steuervorschriften ab dem 1. Januar 2025 bringen eine Reihe von Neuerungen mit sich, die erhebliche Auswirkungen auf den Immobiliensektor haben werden. Es ist wichtig, dass sich Immobilieneigentümer und Investoren mit diesen Änderungen vertraut machen und sich darauf vorbereiten. Das richtige Verständnis und die Anwendung der neuen Vorschriften können nicht nur die Steuerlast verringern, sondern auch zu einer effizienteren und nachhaltigeren Nutzung von Immobilien beitragen. Die wichtigste Änderung ist die Novellierung des Mehrwertsteuergesetzes (MWST).

 

Wichtigste Änderungen bei der Mehrwertsteuer

LIEFERUNG VON LAND
Ab dem 1. Juli 2025 sollten wir die neue Definition von Baugrundstücken verwenden:
Für die Zwecke der Mehrwertsteuer wird Bauland nun als Grundstück definiert, wenn auf diesem Grundstück ein fest mit dem Boden verbundenes Gebäude auf der Grundlage der von der Gemeinde ausgestellten Raumordnungsunterlagen, der Festlegung des bebauten Gebiets oder eines Beschlusses der Baubehörde nach dem Baugesetz errichtet werden kann.
Die einzigen Ausnahmen sind Situationen, in denen sich aus objektiven Umständen ergibt, dass das Grundstück zwar formal bebaubar ist, aber nicht mit einem fest mit dem Boden verbundenen Gebäude bebaut werden kann oder eine Bebauung höchst unwahrscheinlich ist.
Natürlich wird ein Baugrundstück in Betracht gezogen, wenn die Zufahrtsstraße gebaut oder gepflastert wird, wenn die Wasserversorgung hergestellt wird und so weiter.
Bitte beachten Sie, dass bei der Lieferung eines Grundstücks mit einem Gebäude die Mehrwertsteuer nach dem Gebäude bemessen wird, das eine funktionelle Einheit mit dem Grundstück bildet. Das Gesetz sieht vor, dass im Falle einer Lieferung von Grundstücken mit einem unbedeutenden Gebäude dieses Gebäude nicht berücksichtigt wird. Wir empfehlen eine detailliertere Bewertung im Falle der Lieferung von Grundstücken mit einem abzureißenden Gebäude.
Die bloße Lieferung von Grundstücken, die keine funktionale Einheit mit einem fest mit dem Boden verbundenen Gebäude bilden oder die kein Bauland sind, kann von der Steuer befreit werden.

LIEFERUNG VON UNBEWEGLICHEM VERMÖGEN
Während die bestehenden Rechtsvorschriften eine Fünfjahresfrist vorsehen, soll mit der Änderung ab dem 1. Juli 2025 nur noch die erste Lieferung des ausgewählten Grundstücks innerhalb von zwei Jahren nach dessen Fertigstellung oder wesentlicher Veränderung besteuert werden. Selbst wenn innerhalb dieses neuen Zeitraums eine weitere Lieferung erfolgt, ist diese bereits von der Steuer befreit. Lieferungen, die nach diesem Zeitraum erfolgen, sind ebenfalls von der Steuer befreit. Die Option zur freiwilligen Besteuerung der Lieferung von Grundstücken, die die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erfüllen, bleibt bestehen. Wenn der Erwerber steuerpflichtig ist, muss er dieser freiwilligen Besteuerung schriftlich zustimmen. Die Lieferung von unfertigen Grundstücken ist immer steuerpflichtig.

Der Bau gilt als abgeschlossen:

• zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der ersten Genehmigungsentscheidung oder
• an dem Tag, an dem die Bedingungen für die dauerhafte Nutzung der ausgewählten Immobilie erfüllt sind, wenn die ausgewählte Immobilie nicht Gegenstand einer Genehmigungsentscheidung ist.

Eine wesentliche Änderung eines fertig gestellten Grundstücks ist eine neue Änderung, die auf eine Änderung der Nutzung oder der Nutzungsbedingungen abzielt, wenn die dem Lieferer des Grundstücks für diese Änderung tatsächlich entstandenen Kosten nach Abzug der Steuer 30 % der Steuerbemessungsgrundlage für diese Lieferung übersteigen. Ein Sachverständigengutachten ist nicht erforderlich, um diese wesentliche Änderung zu belegen. Es ist der Verkaufspreis ohne Steuer zugrunde zu legen. Eine wesentliche Änderung ist keine wesentliche Änderung im Falle einer regelmäßigen Instandhaltung, unabhängig von ihrem Wert.

GEBÄUDE FÜR DEN WOHNUNGSBAU
Ab dem 1. Juli 2025 werden die Definitionen für den Bau eines Wohngebäudes und den Bau eines Einfamilienhauses für Mehrwertsteuerzwecke auf der Grundlage des Basisregisters für territoriale Identifikation, Adressen und Immobilien erfolgen.
Die neuen Definitionen sind notwendig, um zu beurteilen, ob der ermäßigte Mehrwertsteuersatz auf den Bau oder die Lieferung eines neuen Gebäudes anwendbar ist. Die Frage des ermäßigten Mehrwertsteuersatzes wird auch bei Bau- und Installationsarbeiten an einem fertiggestellten Wohngebäude behandelt.

PREIS EXKLUSIV
Ab dem 1. Januar 2025 muss der Normalpreis (für MwSt.-Zwecke) ermittelt werden, wenn der Steuerpflichtige ein Grundstück zu einem niedrigeren Preis an seine Arbeitnehmer oder deren Angehörige liefert.

PLACING
Die neuen Regeln für die Schaffung von Zahlungspflichtigen ab dem 1. Januar 2025 wirken sich zwar nicht direkt auf Immobilientransaktionen aus, aber eine wichtige Änderung ist zu beachten:
Ein Steuerpflichtiger (Unternehmer, Körperschaft), der innerhalb eines Kalenderjahres steuerpflichtige Leistungen mit einem Leistungsort in der Tschechischen Republik erbringt, die 2.536.500 CZK übersteigen, wird zum Steuerpflichtigen. In diesem Fall entsteht die Steuerpflicht an dem Tag, der auf den Tag folgt, an dem der Schwellenwert überschritten wird.
Der Zeitpunkt, zu dem ein Steuerpflichtiger MwSt.-Zahler wird, hat sich also geändert. Bis Ende 2024 wurde der Steuerpflichtige am ersten Tag des zweiten Monats nach dem Monat, in dem er die Umsatzgrenze von 2 Mio. CZK überschritten hatte, steuerpflichtig. Nun wird er aber z.B. am Tag nach dem zweiten Tag nach dem Überschreiten des zweiten Umsatzes aus Inlandsgeschäften (ca. 2,5 Mio. CZK) zum Steuerpflichtigen. Diese Situation ermöglichte es beispielsweise einem neuen Bauträger, die erste Immobilie ohne Mehrwertsteuer zu verkaufen, die Umsatzgrenze zu überschreiten und gleichzeitig in der Zwischenzeit weitere Immobilien zu verkaufen, bevor er tatsächlich steuerpflichtig wurde. Dies ist unter den neuen Bedingungen bereits sehr schwer möglich.

STEUERERSTATTUNGEN AUF AUSSTEHENDE VERBINDLICHKEITEN
Es wird eine neue Verpflichtung geben, den Vorsteuerabzug im Falle einer unbezahlten Schuld bis zum Ende des sechsten Monats nach dem Fälligkeitsmonat zu erstatten. Diese neue Bestimmung gilt für Verbindlichkeiten, die ab dem 1. Januar 2025 entstehen. Sie wird möglicherweise zum ersten Mal in der MwSt-Erklärung für Juli 2025 zur Anwendung kommen. Verzögerungen bei der Zahlung von Verbindlichkeiten, z. B. aufgrund von Liquiditätsengpässen, sind sehr häufig, insbesondere bei verbundenen Personen, und dies wird nicht mehr zu empfehlen sein.

 

Andere Steueränderungen

BESTIMMUNG DES GRUNDSTEUERKOEFFIZIENTEN
Erhöhungen des Grundsteuerkoeffizienten waren bisher nur durch Gemeindeverordnungen möglich, die für die gesamte Gemeinde, Teile der Gemeinde, bestimmte Objektgruppen (z.B. Industriegebäude) oder einzelne Objekte gelten konnten. Die Festlegung eines anderen Koeffizienten für einzelne Grundstücke ist jedoch nur noch durch eine Gemeindeverordnung möglich, die bis zum 30. Juni des dem Steuerjahr vorausgehenden Jahres erlassen werden muss. Andernfalls kann der Koeffizient nicht geändert werden und die Gemeinden müssen den aktuellen Wert beibehalten. Für das Steuerjahr 2025 mussten die Gemeinden die bereits erlassene allgemeine Verordnung bis zum 30. Juni 2024 an die Steuerverwaltung übermitteln, was viele Gemeinden wahrscheinlich nicht geschafft haben.
Langfristig können die Gemeinden diese Änderung nutzen, um mit Grundstückseigentümern und Geschäftsbetreibern in einen Dialog zu treten und sie zu ermutigen, die Auswirkungen ihrer Tätigkeit auf die Umgebung zu verringern. Letztlich könnte dies ein Instrument sein, um bestehende Beziehungen zu pflegen. Eigentümer von Industriehallen, -komplexen und ähnlichen Gewerbeimmobilien werden ermutigt, die offiziellen Gremien der Gemeinden, in denen sich ihre Immobilie befindet, zu beobachten und sich aktiv an dem Prozess des Handelns zu beteiligen.

ABSCHAFFUNG DES GARANTIELOHNS UND EINFÜHRUNG EINES NEUEN MECHANISMUS ZUR INDEXIERUNG DES MINDESTLOHNS
Am 1. Januar 2025 trat eine Änderung des Arbeitsgesetzes in Kraft, mit der der Garantielohn abgeschafft wurde. Bis dahin war der Mindestlohn in der Privatwirtschaft in acht Stufen je nach Schwierigkeitsgrad der Arbeit festgelegt worden. Seit Januar ist der Mindestlohn die einzige gesetzliche Grenze für die Entlohnung.
Im öffentlichen Sektor gibt es ein System garantierter Löhne, das so genannte garantierte Gehalt. Dieses neue System wird nur vier Stufen haben, wobei die Qualifikationsanforderungen der Stellen berücksichtigt werden. Die niedrigste Stufe des garantierten Gehalts entspricht dem Mindestlohn, während die höchste Stufe das 1,6-fache dieses Betrags beträgt.
Eine weitere Änderung ist die Einführung eines automatischen Indexierungsmechanismus für den Mindestlohn. Die Höhe des Mindestlohns ergibt sich aus einer Prognose des durchschnittlichen Bruttolohns in der Volkswirtschaft, multipliziert mit einem Koeffizienten, der von der Regierung für einen Zeitraum von zwei Jahren festgelegt wird. Durch diesen Mechanismus wird sichergestellt, dass der Mindestlohn besser auf wirtschaftliche Entwicklungen reagieren kann. Andererseits kann ein plötzlicher Anstieg des Durchschnittslohns eine Herausforderung für kleinere Unternehmen darstellen, die mit ungeplanten Kostensteigerungen konfrontiert werden könnten.

Dieser Expertentext ist Teil des Trendreports 2025, den der Verein für Immobilienmarktentwicklung (ARTN) am 24. März 2025 veröffentlicht hat.


Autoři: Jiří Sedláček, Petr Linx, Ivan Kovář