Změny v daňových předpisech od 1. ledna 2025 přinášejí celou řadu novinek, které budou mít významný dopad na oblast nemovitostí. Je důležité, aby se vlastníci nemovitostí a investoři seznámili s těmito změnami a připravili se na ně. Správné porozumění a využití nových pravidel může přinést nejenom snížení daňového zatížení, ale také přispět k efektivnějšímu a udržitelnějšímu využívání nemovitostí. Hlavní změnou je novelizace zákona o dani z přidané hodnoty (DPH).
Hlavní změny v DPH
DODÁNÍ POZEMKUOd 1. července 2025 bychom měli používat novou definici stavebního pozemku:
Stavebním pozemkem pro účely DPH se nově bude rozumět pozemek, pokud na tomto pozemku lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného územní nebo rozhodnutí stavebního úřadu podle stavebního zákona umístit stavbu pevně spojenou se zemí.
Jedinou výjimkou budou situace, kdy je z objektivních okolností patrné, že pozemek, byť formálně zastavitelný, nelze zastavět stavbou pevně spojenou se zemí nebo je toto zastavění vysoce nepravděpodobné.
Samozřejmě, o stavební pozemek se bude jednat v případě vybudování nebo zpevnění příjezdové komunikace, přivedení rozvodu vody a podobně.
Upozorňujeme, že v případě dodání pozemku se stavbou se režim DPH posuzuje podle objektu, který tvoří s pozemkem tzv. funkční celek. Zákon obsahuje upřesnění, že v případě dodání pozemku s nevýznamnou stavbou se k této stavbě nebude přihlížet. Doporučujeme detailnější posouzení v případě dodání pozemku se stavbou určenou k demolici.
Pouhé dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, nebo který není stavebním pozemkem, lze od daně osvobodit.
DODÁNÍ NEMOVITÉ VĚCI
Zatímco dosavadní úprava stanovuje pětiletý časový test, úprava od 1. července 2025 směřuje ke zdanění pouze prvního dodání vybrané nemovité věci ve dvouleté lhůtě po jejím dokončení nebo po podstatné změně. I když dojde v rámci této nové lhůty k dalšímu dodání, toto dodání bude již osvobozené. Dodání uskutečněné po této lhůtě bude také osvobozené. Stále zůstává v platnosti možnost dobrovolného zdanění dodání nemovitosti, která splňuje podmínky pro osvobození. V případě, že kupujícím je plátce, musí k tomuto dobrovolnému zdanění dát svůj písemný souhlas. Dodání nedokončené nemovité věci bude vždy podléhat dani.
Stavba se za dokončenou považuje:
- dnem nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo
- dnem splnění podmínek k trvalému užívání vybrané nemovité věci, pokud se pro vybranou nemovitou věc kolaudační rozhodnutí nevydává.
Podstatnou změnou dokončené nemovité věci bude nově taková přestavba, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto stavební úpravu bez daně osobou, která uskutečňuje dodání této nemovité věci, přesáhnou 30 % základu daně při tomto dodání. Pro doložení této podstatné změny není třeba znalecký posudek. Vychází se z prodejní ceny bez daně. O podstatnou změnu se nejedná v případě pravidelné údržby bez ohledu na její hodnotu.
STAVBA PRO BYDLENÍ
Pro účely DPH budou od 1. července 2025 definice stavby bytového domu a stavby rodinného domu vycházet ze základního registru územní identifikace, adres a nemovitostí.
Nové definice jsou nezbytné pro posouzení, zda se při výstavbě nebo dodání novostavby použije snížená sazba DPH. Problematikou snížené sazby DPH se také zabýváme v případě uskutečňování stavebně-montážních prací na dokončené stavbě pro bydlení.
CENA OBVYKLÁ
Od 1. ledna 2025 se cena obvyklá (pro účely odvodu DPH) musí stanovit v případě, že plátce dodává svým zaměstnancům nebo jejich osobám blízkým nemovitou věc za nižší cenu.
PLÁTCOVSTVÍ
Nová pravidla pro vznik plátcovství od 1. ledna 2025 sice nemají přímý vliv na transakce s nemovitými věcmi, je však nutné si uvědomit jednu významnou změnu:
Plátcem se mimo jiné stane osoba povinná k dani (podnikatel, korporace), která uskuteční v rámci kalendářního roku zdanitelná plnění s místem plnění v tuzemsku přesahující částku 2 536 500 Kč. V takovém případě vzniká plátcovství již dnem následujícím po překročení tohoto prahu.
Kdy se osoba povinná k dani stane plátcem DPH, se tedy změnilo. Do konce roku 2024 platilo, že plátcem se tato osoba stala prvním dnem druhého měsíce následujícího poté, kdy překročila limit obratu 2 miliony korun. Nově se nicméně stane plátcem například hned následující den po překročení druhého obratu z transakcí v tuzemsku (cca 2,5 mil. Kč). Daná situace například umožňovala novému developerovi prodat první nemovitosti bez DPH, překročit limit obratu a zároveň stihnout prodat ještě další nemovitosti v mezidobí, než se plátcem daně skutečně stane. To je již za nových podmínek velmi obtížně realizovatelné.
VRÁCENÍ DANĚ Z NEUHRAZENÝCH ZÁVAZKŮ
Nově bude povinnost vrátit odpočet DPH v případě neuhrazeného závazku do konce šestého měsíce po měsíci splatnosti. Toto nové ustanovení se bude vztahovat na závazky vzniklé od 1. ledna 2025. Poprvé se s jeho aplikací můžeme setkat v přiznání k DPH za červenec 2025. Především u propojených osob bývá prodlení s úhradou závazků velmi časté například z důvodu cashflow, což již nebude doporučováno.
Ostatní daňové změny
URČENÍ KOEFICIENTU DANĚ Z NEMOVITÝCH VĚCÍZvýšení koeficientu daně z nemovitých věcí bylo dosud možné pouze prostřednictvím vyhlášek obcí, které mohly platit pro celé území obce, její části, určité skupiny nemovitostí (například průmyslové budovy) nebo jednotlivé nemovitosti. Nově však bude možné stanovit odlišný koeficient pro jednotlivé nemovitosti pouze prostřednictvím opatření obecné povahy, které musí být přijato do 30. 6. předchozího roku před zdaňovacím obdobím. V opačném případě změna koeficientu není možná a obce musejí ponechat stávající výši. Pro zdaňovací období roku 2025 musely obce zaslat již vydané opatření obecné povahy Finanční správě do 30. června 2024, což mnoho obcí pravděpodobně nestihlo.
V dlouhodobém horizontu mohou obce tuto změnu využít k dialogu s vlastníky nemovitostí a provozovateli podniků, aby je motivovaly ke snižování dopadu jejich provozů na okolí. V konečném důsledku by se tak mohlo jednat o nástroj kultivace stávajících vztahů. Vlastníkům průmyslových hal, areálů a podobných podnikatelských nemovitostí se doporučuje sledovat úřední desky obcí, kde se jejich nemovitost nachází, a aktivně se zapojit do procesu přijímání opatření.
ZRUŠENÍ ZARUČENÉ MZDY A ZAVEDENÍ NOVÉHO MECHANISMU VALORIZACE MINIMÁLNÍ MZDY
Od 1. 1. 2025 začala účinkovat novela zákoníku práce, kdy došlo ke zrušení zaručené mzdy. Ta do té doby v osmi úrovních určovala minimální výdělky v soukromém sektoru podle náročnosti práce. Od ledna je minimální mzda jediným zákonným limitem pro odměňování.
Ve veřejném sektoru je systém zaručené mzdy, tzv. zaručený plat. Tento nový systém bude mít pouze čtyři úrovně, zohledňující kvalifikační náročnost pozic. Nejnižší úroveň zaručeného platu se bude rovnat minimální mzdě, zatímco nejvyšší dosáhne 1,6násobku této částky.
Další změnou je zavedení automatického mechanismu valorizace minimální mzdy. Její výše bude odvozena z predikce průměrné hrubé mzdy v národním hospodářství, násobené koeficientem stanoveným vládou na dvouleté období. Tento mechanismus zajišťuje, že minimální mzda bude lépe reagovat na ekonomický vývoj. Na druhé straně může náhlé zvýšení průměrné mzdy představovat výzvu pro menší firmy, které by mohly čelit neplánovanému růstu nákladů.
Tento odborný text je součástí publikace Trend Report 2025, který vydala Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) 24. března 2025.
Autoři: Jiří Sedláček, Petr Linx, Ivan Kovář