Steuerfallstricke von Sacheinlagen in materielle Vermögensgegenstände

Bei der Einlage von Immobilien eines Nichtsteuerpflichtigen wird der Erwerber nicht automatisch zum Umsatzsteuerpflichtigen, wie es z.B. der Fall bei der Übertragung des Unternehmens oder bei Vermögensabspaltung ist. Die Einlage kann im Gegenteil eine steuerpflichtige Leistung sein, die bei der Vermögenseinbringung von Nichtsteuerpflichtigen grundsätzlich die Geldmittel der Unternehmensgruppe in Anspruch nehmen kann, ungeachtet der durch die Steuerabführung oder durch eine Teilrückerstattung bereits beanspruchten Vorsteuerabzüge. Die Lösung kann eine rechtzeitige freiwillige Registrierung des Erwerbers sein.

Bei der Entscheidung über die Sacheinlage ist es nötig stets an die Umsatzsteuer zu denken, wenn bei den eingebrachten materiellen Vermögensgegenständen Vorsteuerabzug geltend gemacht worden war. Bei Immobilien ist es nicht nur bei deren Aufbau der Fall, aber auch bei späteren technischen Aufwertungen. Besonders bei Gebäuden, die vor vielen Jahrzenten gebaut wurden, wird oft bei der Einbringung vergessen, dass bei denen vom Erbringenden in der Vergangenheit Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde, auch wenn nur von der technischen Aufwertung. Auch deren Einbringung unterliegt der Steuer und ist im UStG als Warenlieferung bezeichnet.  

Gerade bei Immobilien gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, wie deren Einbringung steuerlich zu behandeln ist. In dem Fall, wenn die Sacheinlage der Steuer unterliegt, da der Einbringende in der Vergangenheit Gebrauch von dem Vorsteuerabzug aus der Anschaffung machte, ist zu klären, ob schon die Frist von 10 Jahren für die Abzugskorrektur abgelaufen ist. Diese Frist übertrifft grundsätzlich die Dauer von 5 Jahren nach der Bauabnahme, während der die Immobilienübertragung und auch die Immobilieneinbringung befreit werden kann. Nur die Immobilien, bei denen mehr als 10 Jahre nach der Geltendmachung des Abzugs vergingen, können vom Eigentümer an Nichtsteuerpflichten eingebracht werden, ohne dass es einen finanziellen Nachteil bedeuten würde, da die Einlage befreit ist und von den bisher geltend gemachten Abzügen nicht zurückzuerstatten ist. Bei allen anderen Immobilieneinbringungen ist es sinnvoll den Erwerber zuerst freiwillig als Steuerpflichtigen zu registrieren, falls möglich, und erst dann die Immobilie einzubringen. Auch bei der Einlage kann nämlich Gebrauch von der Bestimmung über die freiwillige Besteuerung in Form des Reverse-Charge-Verfahrens gemacht werden, die für den Einbringenden bedeutet, dass er keine Vorsteuerabzugskorrektur vornehmen muss. Die Steuer weist der Erwerber nur in seiner Steuererklärung aus, sofern er einen vollen Anspruch auf den Abzug hat, d.h. dass er dem Finanzamt keine Umsatzsteuer abführt.   

In einigen Fällen kommt es zur Immobilieneinbringung bereits binnen der Frist von fünf Jahren nach der Bauabnahme. In diesem Fall kann kein Gebrauch von dem Reverse-Charge-Verfahren gemacht werden und es ist nötig die Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Wie die Generalfinanzdirektion in ihrer Stellungnahme im Rahmen eines der Koordinierungsausschüsse nannte, auch wenn gemäß dem Gesetz der Einbringende und Erwerber für die Erfüllung der Pflicht gesamtschuldnerisch haften, zahlt der Erwerber die Steuer auf das persönliche Steuerkonto des Einbringenden. Laut der Generalfinanzdirektion ist es also nicht möglich im Rahmen der laufenden Besteuerung außerhalb des Reverse-Charge-Verfahrens, dass der Erwerber die Steuerpflicht ausweist und in derselben Steuererklärung von der Einlage auch Vorsteuerabzug geltend macht. Die Steuerpflicht weist in der laufenden Steuerbehandlung stets der Einbringende aus, also auch in dem Fall, dass sie tatsächlich vom Erwerber entrichtet wird.  

Es ist offensichtlich, dass Sacheinlagen aus Sicht der Umsatzsteuer gründlich zu beurteilen sind. Neben dem Verfasser dieses Artikels können auch weitere erfahrene Kollegen aus unserem Umsatzsteuer-Team – Igor Pantůček und Petr Linx. – helfen die optimale Lösung zu finden.